Мало кто станет отрицать, что недвижимость – это надежная инвестиция. Он обеспечивает привлекательное сочетание стабильности, надежного денежного потока, сохранения основной суммы и увеличения стоимости капитала. Однако многие владельцы инвестиционной недвижимости, приближающиеся к пенсионному возрасту, оказываются в затруднительном положении. Они богаты капиталом, но бедны деньгами, а рост стоимости их собственности намного опережает рост доходов. Они также часто связаны повседневными проблемами управления недвижимостью и, особенно в таких городах, как Сан-Франциско, Калифорния, скованы ограничениями контроля за арендой (и выселением). Фактически, Сан-Франциско является домом для одних из самых низких показателей доходности капитала на рынке недвижимости штата, что несколько противоречит здравому смыслу, учитывая постоянно процветающий рынок недвижимости Калифорнии.
Очевидный ответ — продать недвижимость и высвободить дремлющий капитал, но это может оказаться проблематичным. Эти инвесторы сталкиваются с реальностью непомерно высоких налогов на прирост капитала и возмещенной амортизации, а также с задачей определения альтернативного места для инвестиций; или найти, приобрести и профинансировать подходящую замену недвижимости в разрешенный период времени, воспользовавшись отсрочкой уплаты налогов в соответствии с разделом 1031 кодекса IRS.
Идеальным решением для многих владельцев инвестиционной недвижимости может быть реинвестирование доходов от продажи их недвижимости и последующий обмен 1031 на тип собственности «совместная аренда» (TIC), также известный как совместное владение недвижимостью (CORE). ) интерес в подходящей заменяющей собственности.
1031 биржи, также известные как биржи Старкера или биржи с отсрочкой налогообложения, позволяют владельцам продавать инвестиционную недвижимость и откладывать налоговые платежи путем реинвестирования доходов в другую инвестиционную недвижимость (или инвестиционную недвижимость). Чтобы полностью отсрочить уплату налога, среди прочего, заменяющее имущество должно иметь равную или большую стоимость, а весь капитал от проданной недвижимости должен быть реинвестирован в новую недвижимость. Объединение биржи 1031 и TIC/CORE позволяет инвесторам не только отложить уплату налогов на прирост капитала, но и улучшить свою инвестиционную недвижимость.
TIC/CORE — это способ разделения собственности на недвижимость между двумя или более лицами, при котором каждый арендатор имеет неделимую долю в собственности. Совместные арендаторы могут иметь интересы разного размера. Инвесторы TIC/CORE имеют право собственности и считаются отдельными владельцами недвижимости. Они пропорционально делятся доходом, налоговыми льготами и ростом стоимости собственности. Их долю TIC/CORE можно купить, продать, подарить, завещать или унаследовать; и оно облагается налогом на имущество, налогом на дарение, а также налогами на наследство и наследство так же, как и любое имущество, находящееся в единоличной собственности. Имея недвижимость TIC/CORE, каждый из тридцати пяти инвесторов имеет возможность владеть неделимой долевой долей в собственности инвестиционного уровня, такой как офисное здание, торговый центр, жилой комплекс или промышленная недвижимость, стоимостью от От 10 до 150 с лишним миллионов долларов.
Преимущества инвестирования в недвижимость TIC/CORE значительны. В таких объектах используется профессиональное управление активами и недвижимостью, что избавляет инвестора от повседневной головной боли арендаторов. Что еще более важно, инвесторы часто получают больший денежный поток и общую прибыль, чем они получали от своей предыдущей собственности, находившейся в единоличном владении. Как правило, многие люди получают от 2 до 3 процентов своей доли в собственности в виде дохода от аренды. Продав эту недвижимость и вложив капитал в более крупную недвижимость инвестиционного уровня, они потенциально могут получить годовой денежный поток от 6–8 процентов, выплачиваемый ежемесячно, и общую прибыль от своих инвестиций в размере 12–16 процентов. Также убедительно то, что инвесторы на бирже TIC/CORE могут диверсифицировать свои активы между несколькими типами недвижимости и географическими местоположениями посредством дробного владения, при этом получая при этом 1031 выгоду от обмена на каждую сумму. Таким образом, инвесторы потенциально могут снизить риск в своем общем портфеле недвижимости.
Инвесторам, желающим обменять недвижимость TIC/CORE, лучше всего обратиться к финансовому консультанту, имеющему опыт обмена 1031. Такие консультанты тесно сотрудничают с ведущими поставщиками недвижимости, которые предоставляют инвестору доступ к лучшим доступным объектам недвижимости. Кроме того, многие возможности TIC/CORE предусматривают заранее организованное финансирование без права регресса, что идеально подходит для инвесторов, работающих в рамках срока обмена 1031. Прежде чем недвижимость будет предложена группе инвесторов, требуется много часов предварительного расследования, оценки, комплексной проверки и планирования жизненного цикла. Инвесторы, у которых есть только 45-дневный период для определения подходящей недвижимости на замену для завершения обмена 1031, могут с уверенностью выбрать подходящий проект.
Учитывая отсрочку уплаты налогов, качество недвижимости институционального уровня, профессиональное управление недвижимостью и заранее оговоренные аспекты финансирования без права регресса, замена недвижимости в обмен на 1031, структурированная как аренда в общей собственности, может быть очень мудрым и выгодным решением. Это позволяет инвестору сохранить все, что ему нравится в недвижимости (ежемесячный доход, сохранение основной суммы, прирост капитала и т. д.), устраняя при этом большинство проблем, связанных с владением недвижимостью.
c) 2005 г., 1031 Варианты обмена. Права на перепечатку предоставляются при условии, что статья и авторство перепечатываются без изменений, а все ссылки становятся активными. Данная статья не является ни предложением о продаже, ни предложением о покупке недвижимости или ценных бумаг. Существуют существенные риски, связанные с владением недвижимостью. Вы должны быть аккредитованным инвестором. Ценные бумаги, предлагаемые через Sigma Financial Corporation, члена NASD/SIPC.
Недвижимость уже давно считается надежной инвестицией, предлагающей стабильность, надежный денежный поток и потенциал роста капитала. Однако многие владельцы инвестиционной недвижимости, приближающиеся к пенсионному возрасту, сталкиваются с общей дилеммой. Хотя их недвижимость значительно выросла в цене, рост их доходов не поспевает за темпами, в результате чего они богаты капиталом, но бедны денежными средствами. Кроме того, ситуацию еще больше усложняют проблемы управления недвижимостью и ограничения, связанные с контролем арендной платы в определенных районах. Это особенно очевидно в таких городах, как Сан-Франциско, штат Калифорния, где денежная рентабельность капитала на удивление низка, несмотря на бурно развивающийся рынок недвижимости штата.
Продажа недвижимости, чтобы разблокировать бездействующий капитал, кажется очевидным решением, но здесь есть свои проблемы. Налоги на прирост капитала и возмещенная амортизация могут существенно снизить доходы от продажи. Более того, поиск подходящей замены недвижимости в течение необходимого периода времени, чтобы воспользоваться отсрочкой уплаты налогов в соответствии с разделом 1031 кодекса IRS, может оказаться непростой задачей.
Для многих владельцев инвестиционной недвижимости жизнеспособным решением является реинвестирование доходов от продажи через обмен 1031 в договор о совместной аренде (TIC), также известный как совместное владение недвижимостью (CORE). Обмен 1031, также называемый обменом с отсрочкой налогообложения или обменом Старкера, позволяет владельцам недвижимости продавать свою инвестиционную недвижимость и откладывать налоговые платежи, реинвестируя доходы в другую инвестиционную недвижимость или недвижимость. Чтобы полностью отсрочить уплату налогов, замещаемая недвижимость должна иметь равную или большую стоимость, а весь капитал от проданной недвижимости должен быть реинвестирован.
TIC/CORE — это форма долевой собственности, при которой несколько человек владеют неделимой долей в собственности. Каждый совместный арендатор владеет дробной долей собственности и долей дохода, налоговых льгот и прироста стоимости, пропорциональных его доле собственности. Доли TIC/CORE можно покупать, продавать, дарить, завещать или унаследовать, и они подлежат тем же налоговым последствиям, что и имущество, находящееся в индивидуальной собственности. Благодаря объектам TIC/CORE до тридцати пяти инвесторов могут совместно владеть долями в высококачественной недвижимости инвестиционного уровня, такой как офисные здания, торговые центры, жилые комплексы или промышленная недвижимость, стоимостью от 10 до 150 миллионов долларов США. и за его пределами.
Инвестирование в недвижимость TIC/CORE дает множество преимуществ. Профессиональное управление активами и недвижимостью облегчает повседневные обязанности владения недвижимостью, обеспечивая инвесторам душевное спокойствие. Кроме того, инвесторы часто получают больший денежный поток и общую прибыль по сравнению с их предыдущей собственностью, находившейся в единоличном владении. Хотя доход от аренды недвижимости, находящейся в единоличной собственности, обычно составляет 2–3 процента от собственного капитала, инвестирование в более крупную недвижимость инвестиционного уровня через TIC/CORE потенциально может принести годовой денежный поток в размере 6–8 процентов с общей рентабельностью инвестиций 12–16 процентов. процент. Кроме того, инвесторы биржи TIC/CORE имеют возможность диверсифицировать свой портфель недвижимости по нескольким типам недвижимости и географическим местоположениям за счет дробного владения, пользуясь при этом налоговыми льготами биржи 1031.
Инвесторам, рассматривающим недвижимость TIC/CORE в качестве замены через обмен 1031, рекомендуется работать с финансовым консультантом, имеющим опыт таких транзакций. Эти консультанты имеют доступ к ведущим поставщикам недвижимости и могут помочь инвесторам определить лучшие доступные объекты недвижимости. Многие возможности TIC/CORE также предусматривают заранее организованное финансирование без права регресса, что выгодно для инвесторов, работающих в сжатые сроки обмена 1031. Прежде чем недвижимость будет предложена группе инвесторов, проводятся тщательное расследование, оценка, комплексная проверка и планирование жизненного цикла. Наличие надежной сети профессионалов может вселить уверенность при выборе подходящей недвижимости на замену в течение ограниченного 45-дневного периода идентификации обмена 1031.
Принимая во внимание льготы по отсрочке уплаты налогов, качество недвижимости институционального уровня, профессиональное управление недвижимостью и заранее согласованные варианты финансирования, замена недвижимости в обмен на 1031, структурированная как аренда в общей собственности, представляет собой мудрое и потенциально выгодное решение. Это позволяет инвесторам сохранять преимущества, которые они ценят в недвижимости, такие как ежемесячный доход, прирост капитала и сохранение основной суммы, одновременно смягчая многие проблемы, связанные с владением недвижимостью.
В заключение, владельцы инвестиционной недвижимости, которые оказались богатыми акциями, но бедны денежными средствами, могут использовать возможности биржи 1031 и владения TIC/CORE, чтобы максимизировать прибыль на собственный капитал. Реинвестируя доходы от продажи недвижимости в подходящую замену недвижимости, структурированную как TIC/CORE, инвесторы потенциально могут получить больший денежный поток, общую прибыль и диверсификацию портфеля. Работа с опытными финансовыми консультантами и поставщиками недвижимости имеет решающее значение для понимания тонкостей обмена 1031 и выявления лучших возможностей TIC/CORE. Благодаря тщательному планированию и принятию стратегических решений владельцы инвестиционной недвижимости могут полностью раскрыть потенциал своих инвестиций в недвижимость.
