Несмотря на все варианты, доступные сегодня домовладельцам, финансирование с регулируемой процентной ставкой является частой темой обсуждения в наших офисах. Сегодня тремя наиболее популярными типами ипотеки с регулируемой процентной ставкой (ARM) являются гибридные ARM, опционные ARM и гибридные опционные ARM. Звучит довольно похоже, не так ли? Сходства, это точно, есть, но есть и различия.
Гибридные ARM
Гибридные ARM представляют собой нечто среднее между традиционной ипотекой с фиксированной ставкой и классической ARM. Обычно они бывают разных видов, с указанием того, как долго они фиксируются и как часто они корректируются после этого. Например, 3/1 ARM будет иметь фиксированную ставку в течение первых 3 лет, а затем может корректироваться один раз в год. Коэффициент 2/1 будет фиксироваться на годы и впоследствии корректироваться каждый год, 5/1 будет фиксироваться на пять лет, 7/1 – на семь лет и 10/1 – на десять лет.
Все ипотечные кредиты с регулируемой ставкой рассчитываются с использованием индекса, такого как MTA, COFI, COSI или LIBOR. MTA и LIBOR являются наиболее популярными. Эти ставки указывают базовую стоимость заимствования капитала для кредитора. Это то, во сколько им обходится одалживание денег в идеальном мире. У них также есть маржа, которая похожа на премию за риск, их прибыль от выдачи кредита.
Гибридные ARM имеют основные характеристики, включая:
1. Начальная ставка, которая остается фиксированной в течение X периода времени, поэтому 3/1 длится 3 года и в дальнейшем корректируется каждый год.
2. Структура верхнего предела корректировки, которая определяет, насколько может измениться ставка, когда кредит начнет корректироваться. 5/1/5 прил. Структура ограничения означает, что при первом изменении ставки она может повышаться или понижаться максимум на 5 пунктов, любые последующие корректировки ограничиваются 1 пунктом вверх или вниз, и ставка никогда не может повышаться или понижаться более чем на пять пунктов.
3. Минимальный уровень: ставка, ниже которой ставка векселя или полностью индексированная ставка никогда не может быть ниже. (обычно первоначальная полностью индексированная ставка)
4. Потолок: ставка, выше которой ставка векселя или полностью индексированная ставка никогда не может подняться (обычно от 9,95 до 11,95 в зависимости от кредитора и индекса).
Минимальный платеж по обычному кредиту Hybrid ARM стоимостью 100 000 долларов со ставкой 7% составит чуть более 665 долларов, и заемщики всех кредитных уровней имеют право на ипотеку типа Hybrid ARM.
Вариант на один месяц ARM
Опционы ARM являются одним из самых популярных типов кредитов на сегодняшнем рынке, и на это есть веские причины. Варианты ARM похожи на обычные ARM, но у них есть 4 варианта оплаты вместо одного полностью амортизированного варианта оплаты по обычной ипотеке. Вариант минимального платежа сегодня является основной точкой притяжения для большинства клиентов Option ARM в США, поскольку он позволяет им совершать меньшие платежи при нехватке наличных. Минимальный платеж на начальный период кредита на 100 000 долларов составит 322 доллара, против 665 долларов при полной выплате по обычной ипотеке. Отличный вариант для индивидуального предпринимателя, владельца малого бизнеса.
Для опционов на 1 месяц они корректируются каждый месяц после начального периода, поэтому, если начальный период составляет 6 месяцев или 1 год, то каждый последующий месяц ставка корректируется. Существуют варианты на 6 месяцев и на 1 год, в которых оплата корректируется каждые 6 месяцев или 1 год после этого, однако наиболее популярны варианты на 1 месяц. Помимо стандартных гибридных ARM, они имеют дополнительные функции:
6. Минимальный платеж: платеж, который, как и кредитная карта, позволяет вам оставаться в курсе ипотечного кредита, не выплачивая полную сумму причитающихся процентов, что называется отсрочкой процентов.
7. Ограничение корректировки минимального платежа: максимальная сумма, на которую СУММА минимального платежа может увеличиваться или уменьшаться в течение определенного периода. Обычно 7,5%. То есть если ваш минимальный платеж составляет 1000 долларов, то в следующем периоде он не может подняться выше 1075 долларов.
8. Отрицательный предел амортизации: это максимальный размер остатка кредита, который может увеличиться из-за отсрочки выплаты процентов (выплата только минимального платежа) до того, как кредит будет переформулирован и опция минимального платежа исчезнет. В зависимости от штата и LTV это составляет от 110% до 120% от суммы кредита.
Пример опциона ARM: для опциона ARM стоимостью 100 000 долларов США со стартовой ставкой 1%, базовой или индексной ставкой 4% и маржой 4%
Минимальный платеж = 322
Только проценты = 667
Отложенный Интер. = 345 (IO минус минимальная оплата)
1 год Отр. Являюсь. = 4140
Пересчет баланса = 115 000 (при условии, что предел нег-ам составляет 115%)
Месяцев на переработку = 43 (при условии, что вы вносите только минимальный платеж)
Когда стандартная опционная группа превышает свой отрицательный предел амортизации и пересчитывается (обычно через 3,5-4 года, если вы делаете только минимальный платеж), вариант минимального платежа исчезает, и у вас остается полностью амортизирующий платеж, хотя некоторые продукты начинают продлевать доступность опции только процентов на срок до 10 лет. Из-за невероятной гибкости этих кредитов они доступны только заемщикам с более высоким кредитным рейтингом (обычно требуется балл FICO 660, однако определенные программы доступны для заемщиков с рейтингом FICO 600 или выше).
Гибридные опционы ARM или опционы с фиксированной ставкой ARM
Гибридные опционы ARM сочетают в себе некоторые лучшие характеристики гибридных ARM, такие как среднесрочные фиксированные ставки, с лучшими аспектами опционов ARM, такими как низкие минимальные платежи, одновременно решая множество проблем с обоими для среднего заемщика. Они наиболее популярны среди домовладельцев, которым нужна стабильность ипотеки с фиксированной ставкой, но возможность вносить очень и очень низкие минимальные платежи, и считаются идеальным компромиссом между «безопасностью» и «гибкостью» в мире ипотеки.
Гибридные варианты ARM обычно основаны на обычных гибридных ARM, поскольку их начальный период обычно составляет 3/1, 5/1, 7/1 или 10/1, что означает 3, 5, 7 или 10 лет, в течение которых ставка и минимальный платеж остаются фиксированными. , а затем 1 корректировка в год.
Однако у них есть функции, подобные опции ARM, такие как минимальный платеж, ограничение минимальной корректировки платежа и ограничение негативности.
Используя приведенный выше пример, та же сумма кредита в типичном пакете гибридных опционов.
Минимальный платеж = 449 (при условии 3,5%)
Только проценты = 583
Отложенный Интер. = 134 (1/3 от стандартного дополнительного варианта)
1 год Отр. Являюсь. = 1608
Пересчет баланса = 115 000 (при условии, что предел нег-ам составляет 115%)
Месяцы на переработку = 112 (при условии, что вы вносите только минимальный платеж)
Кроме того, при переработке гибридных вариантов большинство из них допускают вариант «Только проценты» вместо того, чтобы принуждать заемщика к полностью амортизированному платежу, который он, возможно, не сможет себе позволить. Наряду с длительными сроками перерасчета и фиксированными ставками на начальный период это существенно снижает шок платежа при перерасчете.
Подведение итогов
Итак, мы обсудили гибридные ARMS, дополнительные ARM и гибридные дополнительные ARM, а также предоставим множество примеров из реальной жизни и подробное рассмотрение соответствующих тем в других статьях этой серии. И как всегда мы рады вашим вопросам и звонкам.
-
Право На Получение Кредитной Карт?
19 Oct, 24 -
Бизнес-Кредитные Карты - Управление Кредитом
19 Oct, 24
