Обратная ипотека популярна. Демографический бум рождаемости, недостаточное пенсионное финансирование и проблемы на традиционном ипотечном рынке (вынуждающие брокеров использовать альтернативные продукты) в совокупности сделали маркетинг продуктов обратной ипотеки для домовладельцев пожилых людей одной из самых горячих ниш в ипотечном бизнесе.
И эти усилия окупаются для маркетологов. Застрахованные на федеральном уровне конверсионные ипотечные кредиты под залог собственного капитала (HECM) являются преобладающим типом обратной ипотеки в США. В последнее время количество выданных HECM составляет в среднем около 9 000 в месяц, что более чем вдвое превышает средний показатель 2005 года. общее количество когда-либо выданных обратных ипотечных кредитов HECM было выдано за последние два года.
Обратная ипотека доступна только домовладельцам в возрасте 62 лет и старше, которые погасили ипотеку или имеют лишь небольшой остаток по ипотеке. Коммерческое предложение этих кредитов заманчиво: необлагаемый налогом пенсионный доход до тех пор, пока вы владеете домом - даже на всю жизнь; отсутствие ежемесячных платежей по кредиту; никаких выплат до тех пор, пока дом не будет продан, а варианты оплаты достаточно гибкие, чтобы удовлетворить любые потребности! Во многих случаях обратная ипотека является идеальным инструментом для пожилых домовладельцев.
Но у обратной ипотеки есть один большой недостаток: высокие первоначальные затраты на закрытие, которые иногда могут достигать 20 000 долларов и более. В сочетании с регулярными процентами, начисляемыми на остаток кредита, первоначальные затраты могут сделать этот способ получения кредита чрезвычайно дорогим. Чтобы распределить эти расходы и сделать стоимость займа разумной, крайне важно, чтобы заемщик был уверен в своей способности оставаться дома как минимум 5-7 лет, а желательно и дольше. К сожалению, правительственные данные показывают, что большинство HECM окупаются за семь лет или меньше.
Таким образом, хотя обратная ипотека может подойти пожилым людям во многих ситуациях, всегда важно тщательно изучить альтернативы, чтобы увидеть, доступны ли более экономически эффективные средства для достижения ваших целей пенсионного финансирования.
Ниже мы обсудим семь альтернатив, которые вы можете рассмотреть:
1. Внутрисемейный кредит. У вас есть родственник или друг с глубокими карманами и добрым сердцем? Внутрисемейный обратный ипотечный кредит может быть отличным способом получить преимущества обратной ипотеки, но избежать большей части затрат. Идея проста: вместо того, чтобы банк одалживал вам пенсионные фонды в обмен на залог дома, заключите договоренность с родственником или другом, чтобы они одолжили вам деньги - разумеется, под залог вашего дома. Таким образом, вы можете избежать большей части первоначальных затрат и иметь большую гибкость в установке процентных ставок и условий кредита. Существует даже компания под названием Circle Lending (http://www.circlelending.com/familyadvantage/reverse-mortgage.asp), которая специализируется на оформлении этих кредитов как «официальных» транзакций на расстоянии вытянутой руки, а затем обеспечивает ежемесячное обслуживание кредита, как и в случае с традиционными кредитами. кредитор бы сделал.
2. Соглашение о повышении цены. Есть также фирмы, которые дадут вам деньги сегодня в обмен на «долю участия» в будущем повышении стоимости вашего дома. Эти программы обычно нацелены на дома с более высокой стоимостью (более 500 000 долларов США) и могут быть доступны только в тех районах страны, где наблюдается значительный рост стоимости недвижимости. Преимущество этих программ заключается в том, что вы сможете использовать свой капитал без высоких первоначальных затрат, связанных с обратной ипотекой. Недостатком является то, что в долгосрочной перспективе это может стоить вам значительно дороже в виде упущенной выгоды от дома.
Если вы считаете, что этот тип соглашения может вам подойти, вот две программы, на которые стоит обратить внимание: Equity Key (http://www.equitykey.com/) и Rex Convention (http://www.rexagreement). .com/)
3. Кредитная линия под залог собственного капитала (HELOC). Как уже отмечалось, обратная ипотека имеет наибольший смысл, если домовладелец может оставаться дома в течение семи или более лет. Однако реальность такова, что более половины всех обратных ипотечных кредитов HECM прекращаются менее чем через семь лет. Для финансирования краткосрочных и промежуточных потребностей в денежных средствах кредит HELOC может стать более экономически эффективным способом использования вашего собственного капитала. При использовании HELOC затраты на закрытие, как правило, незначительны (иногда нулевые). Недостатки двояки: 1) требуются ежемесячные платежи по кредиту и 2) вам, вероятно, придется показать кредитору, что у вас достаточный доход для осуществления необходимых платежей по кредиту.
Кредит HELOC «только по процентам» обычно требует ежемесячных платежей, равных только накопленным процентам на сумму, взятую взаймы на сегодняшний день. При осторожном подходе можно каждый месяц занимать сумму, достаточную для покрытия расходов на проживание и достаточную для ежемесячного платежа только по процентам. Таким образом, HELOC имитирует обратную ипотеку, при которой проценты накапливаются на остатке кредита до тех пор, пока кредит не будет погашен при продаже дома.
4. Задержка получения пособий по социальному обеспечению. Большинство американцев начинают получать (сокращенные) пособия по социальному обеспечению в самом раннем возрасте (62 года). Хотя люди могут считать разумным «получать деньги, пока есть возможность», правда в том, что американцы живут дольше, чем когда-либо прежде, и решение о раннем получении социального обеспечения может стоить вам несколько сотен долларов в месяц на всю оставшуюся жизнь. . Люди в возрасте семидесяти и восьмидесяти лет часто считают, что обратная ипотека необходима, чтобы закрыть бюджетный дефицит – разрыв, которого могло бы не быть, если бы они получали полные пособия по социальному обеспечению.
5. Продать и уменьшить размер или сдать в аренду. Использование собственного капитала для выплаты пенсии не является новой концепцией. На протяжении поколений пожилые домовладельцы обычно продавали свои дома и использовали вырученные деньги для покупки или аренды меньшего и более доступного жилья. Это остается жизнеспособной стратегией и одним из лучших доступных методов, позволяющих в полной мере использовать свой с трудом заработанный домашний капитал.
Иногда можно продать свой дом «инвестору», который затем сдаст его вам обратно в аренду. Это дает вам необходимые деньги, позволяя вам оставаться дома. Инвесторам нравится этот тип сделок, поскольку они получают «хорошего» арендатора, который, вероятно, будет хорошо заботиться о собственности.
6. Ссуды с отсрочкой платежа. Многие штаты, местные органы власти и некоммерческие организации спонсируют программы ссуды в пользу пожилых домовладельцев, «богатых домами и бедных наличными». Подобно обратной ипотеке, эти программы сегодня предоставляют кредиты, которые возвращаются, когда пожилой домовладелец продает дом или умирает.
Недостатками являются: 1) использование средств кредита обычно ограничивается конкретной целью (например, ремонт дома, уплата налогов на имущество или специальные начисления и т. д.) и 2) право на получение кредита может быть ограничено пожилыми людьми, имеющими низкий доход.
Программы отсроченного кредитования часто имеют очень низкие (даже нулевые) затраты на закрытие и процентные ставки. Это делает их альтернативой, на которую стоит обратить внимание, прежде чем принимать решение об обратной ипотеке. Чтобы узнать, какие программы отсрочки погашения кредита доступны в вашем регионе, обратитесь в Региональное агентство по проблемам старения (AAA) вашего региона (http://www.eldercare.gov/Eldercare/Public/Home.asp).
7. Другие активы. Домашний капитал следует рассматривать как финансовый актив наравне с депозитными сертификатами, акциями, облигациями, страховыми полисами или другими инвестициями, которыми вы можете владеть. Прежде чем принять решение «обналичить» собственный капитал с помощью обратной ипотеки, сравните эту стратегию с другими возможностями, такими как продажа других финансовых активов, которыми вы можете владеть. Акции и облигации можно превратить в наличные гораздо эффективнее, чем собственный капитал.
Решение о том, брать ли обратную ипотеку, является важным финансовым шагом как для вас, так и для ваших наследников. Обязательно рассмотрите альтернативы, прежде чем принимать окончательное решение.
-
Валютные Пары Форек?
19 Oct, 24 -
Помогите Мне Найти Альтернативу Банкротств?
19 Oct, 24
