Отчет о недвижимости в Таиланде, автор Доун Фергюсон – Учитывая жилищные пособия в диапазоне от 70 000 до 100 000 бат в месяц, у высокооплачиваемых экспатриантов Бангкока есть деньги, которые можно тратить – и они тоже хотят дома со всеми западными удобствами, к которым они привыкли.
Для владельцев кондоминиумов и квартир этот сегмент рынка является потенциальной золотой жилой, особенно с учетом того, что большинство этих ожиданий связаны с краткосрочной перспективой. Статистика, безусловно, многообещающая, но поскольку конкуренция растет, выйти на этот рынок непросто.
Исполнительный директор CB Richard Ellis Таиланд Джеймс Питчон рассказал Property Report Таиланд, что спрос на элитную аренду увеличился в 2006 году, а количество иностранцев в Бангкоке с разрешениями на работу выросло до 67 412 в 2006 году, что на 12,5% больше, чем в прошлом году, согласно статистике Отдел контроля занятости иностранцев Департамента занятости. Самый большой сегмент этого рынка – японский – 22% – поскольку так называемая «страна восходящего солнца» является крупнейшим прямым иностранным инвестором в Таиланде.
Питчон отметил, что рынок аренды на самом деле еще выше, поскольку в эти цифры не включены дипломаты и такие агентства, как Организация Объединенных Наций. Они также исключают иностранцев без разрешений на работу, но Питчон говорит, что они считают большинство из них частью рынка пенсионеров, которые традиционно покупают их жилье.
«Хорошая новость заключается в том, что спрос увеличился. В прошлом году количество новых квартир было лишь ограниченным, а в прошлом году было построено всего около 330 квартир. Но количество кондоминиумов выросло более чем на 4000 единиц. Так будет и в ближайшие два-три года», — сказал он, но добавил, что в эту цифру не включены апартаменты с обслуживанием, которые считаются совершенно другим продуктом — чем-то средним между отелем и квартирой. У многих теперь есть гостиничная лицензия, поэтому они работают на более краткосрочной основе.
«С точки зрения предложения, большой вопрос заключается в том, сколько из этих квартир имеют качество для иностранцев и сколько владельцев этих новых кондоминиумов захотят сдать их в арендуЭ» — спрашивает Питчон. «Недавно в центре города появилось новое предложение, и больше внимания уделяется небольшим по размеру квартирам, многие из которых ориентированы на тайский рынок, поэтому не все новые квартиры будут соответствовать стандартам, привлекательным для эмигрантов, но здесь много квартир».
Питчон говорит, что доля занимаемых владельцами квартир и квартир, приобретаемых людьми на основе покупки с целью аренды, варьируется от здания к зданию: «Среди объектов, которые только подходят к завершению, количество объектов, которые будут доступны для аренды, колеблется от 30 до 50% на данный момент. Таким образом, хотя спрос вырос, предложений по кондоминиумам будет довольно много».
Это означает, что в следующем году конкуренция будет жесткой. Как правило, эмигранты, если у них есть выбор, предпочитают квартиру, владеющую одним владельцем, говорит Питчон, потому что владелец может удовлетворить все их требования, тогда как в кондоминиуме владелец может даже не находиться в Таиланде. И во многих случаях владелец не назначил местного менеджера, который бы следил за его квартирой. Таким образом, проблема для владельцев кондоминиумов, которые купили кондоминиумы для сдачи в аренду, заключается в том, как управлять своими квартирами, поскольку у арендаторов будут возникать вопросы.
«Итак, если кондиционер сломается, кто его починит? За общими частями кондоминиума будут следить не сотрудники, поскольку их ответственность не является частной собственностью. Поэтому владельцы должны подумать о том, как они будут управлять и обслуживать свои объекты».
Это включает в себя выполнение контрактов на борьбу с вредителями, контракты на регулярное техническое обслуживание кондиционеров и, что наиболее важно, между владельцем и арендатором должно быть четкое понимание того, кто за что несет ответственность.
Самым популярным районом для эмигрантов по-прежнему остается Сукхумвит, за ним следуют Центральный Лумпини и район Сатхорн. Есть два спутника: один расположен вокруг Международной школы Бангкока, а также меньший кластер вокруг школы Бангкока Паттана. Что касается многообещающего прибрежного района, то в настоящее время спрос со стороны иностранных арендаторов ограничен, в основном из-за проблем с доступом. Небольшая часть эмигрантов направляется в другие районы, такие как Тонглор. «И снова у вас есть доступ к надземному метро, но в среде с немного меньшей плотностью движения», — сказал Питчон.
Рынок аренды для иностранцев, как правило, определяется жилищными пособиями, предоставляемыми работникам, а сотрудники обычно тратят все свои пособия, но не вкладывают свои собственные деньги. «Самое большое изменение на рынке заключается в том, что японцы, имеющие семьи, теперь получают более высокие пособия, чем раньше ранее», — говорит Питчон. «Некоторые отдадут 70 000 или 75 000 бат за квартиру с тремя спальнями. Японцы, как правило, находятся в нижней части рынка, но на них имеется значительный уровень спроса.
«Произошло то, что большая часть существующих запасов старше 10 лет. Мы видели очень мало квартир, построенных после финансового кризиса за последние 10 лет, больше кондоминиумов, и происходит то, что новое предложение, с меньшими квартирами, на самом деле получает более высокую арендную плату, потому что оно выглядит лучше. Современный дизайн.»
Что касается аренды жилья, Питчон говорит, что рынок невелик, поскольку предложение домов в центральных районах, в том числе в районе Сукхумвит, ограничено. «Сансири на 67 арендовала хорошо, но существует ограниченный рынок для людей, которые могут тратить более 100 000 бат в месяц», — сказал он. «Немногие компании выплачивают такое жилищное пособие».
Что касается двухуровневой ценовой политики для тайцев и иностранцев, то на самом деле тайского рынка аренды не существует. Учитывая, что у тайцев есть свобода покупать и продавать то, что они хотят, в отличие от иностранцев, люди с высокими зарплатами и доходами просто не будут снимать 75 000 квартир в месяц. Таким образом, на тайском рынке нет рынка выше 15 000 бат в месяц.
«Рынок аренды эффективен с точки зрения прозрачного ценообразования, информации о продуктах и регулярного оборота», — сказал Питчон. «Поэтому, если здание не соответствует своим стандартам, новые экспаты не заселятся».
Рынок аренды жилья в Бангкоке переживает период процветания, чему способствует высокооплачиваемое иностранное население, стремящееся к удобствам западного типа в своих помещениях. Имея жилищные пособия в размере от 70 000 до 100 000 бат в месяц, эти иностранцы имеют финансовые средства, чтобы позволить себе роскошную арендуемую недвижимость. Этот сегмент рынка представляет собой выгодную возможность для владельцев кондоминиумов и квартир, особенно если учесть, что большинство иностранцев остаются в Бангкоке на короткий период времени. Однако, поскольку конкуренция усиливается, выход на этот рынок не обходится без проблем.
По словам Джеймса Питчона, исполнительного директора CB Richard Ellis Таиланд, спрос на аренду элитного жилья неуклонно растет. В 2006 году количество иностранцев в Бангкоке, имеющих разрешения на работу, выросло на 12,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, достигнув 67 412 человек. Самый большой сегмент этого рынка составляют японские экспатрианты, которые составляют 22% от общего числа иностранцев. Япония является крупнейшим прямым иностранным инвестором в Таиланде, внося значительный вклад в экономику страны.
Стоит отметить, что фактический размер рынка аренды даже больше, чем сообщалось, поскольку в статистику не включены дипломаты, такие агентства, как Организация Объединенных Наций, и иностранцы без разрешений на работу. Питчон объясняет, что многие из исключенных лиц считаются частью рынка пенсионеров, поскольку они обычно покупают собственное жилье, а не арендуют его.
Хотя предложение арендуемой недвижимости растет, ключевой вопрос заключается в том, соответствуют ли эти объекты стандартам и предпочтениям экспатриантов. Недавний всплеск строительства в центре города был сосредоточен на небольших объектах, ориентированных в первую очередь на тайский рынок, которые могут не понравиться иностранцам, ищущим более просторные и роскошные номера. Питчон подчеркивает, что, хотя спрос вырос, в ближайшие годы для аренды будет доступно значительное количество новых квартир в кондоминиумах.
Следовательно, рынок аренды становится все более конкурентным. Иностранцы обычно предпочитают квартиры, находящиеся в частной собственности, поскольку владельцы могут предоставить комплексные услуги и оперативно удовлетворить их потребности. Напротив, владельцы кондоминиумов могут отсутствовать в Таиланде, и многие из них не назначили местных менеджеров для наблюдения за своими квартирами. Это представляет собой проблему для владельцев кондоминиумов, которые приобрели квартиры с целью сдачи их в аренду, поскольку им необходимо найти эффективные способы управления и обслуживания своей собственности, чтобы оправдать ожидания арендаторов. Необходимо тщательно учитывать такие факторы, как обслуживание кондиционера, борьба с вредителями и четко определенные обязанности между владельцами и арендаторами.
Самыми востребованными районами среди экспатриантов в Бангкоке остаются Сукхумвит, Центральный Лумпини и район Сатхорн. Есть также небольшие кластеры вокруг Международной школы Бангкока и Бангкокской школы Паттана. Однако прибрежная зона имеет ограниченный спрос из-за проблем с доступом. Некоторые экспатрианты изучают альтернативные районы, такие как Тонглор, который предлагает доступ к надземному метро и немного менее плотную среду.
Жилищные пособия, предоставляемые работодателями, являются ключевыми движущими силами рынка аренды жилья для иностранцев. Сотрудники обычно тратят всю свою зарплату на проживание без дополнительных личных расходов. Питчон подчеркивает, что одним из существенных изменений на рынке является то, что японские эмигранты с семьями теперь получают более высокие пособия, чем раньше. Некоторые могут получить пособие в размере от 70 000 до 75 000 бат за квартиру с тремя спальнями. Хотя сегмент японских экспатриантов обычно представляет собой нижнюю часть рынка, они вносят значительный вклад в общий спрос.
Питчон отмечает, что большая часть существующего арендного фонда старше 10 лет, и после финансового кризиса десять лет назад было построено лишь несколько новых квартир. Недавнее предложение в основном состоит из кондоминиумов с меньшими квартирами, которые предлагают более высокую арендную плату из-за их современного дизайна, отвечающего предпочтениям экспатриантов.
В отличие от рынка аренды для иностранцев, рынок для граждан Таиланда относительно невелик. Тайцы имеют свободу покупать и продавать недвижимость по своему усмотрению, в отличие от иностранцев, поэтому люди с высокими зарплатами и доходами реже арендуют дорогие квартиры. Следовательно, в Таиланде нет значительного рынка аренды жилья стоимостью более 15 000 бат в месяц.
Рынок аренды недвижимости для иностранцев в Бангкоке характеризуется эффективным и прозрачным ценообразованием, доступностью информации о продуктах и регулярным оборотом. Поддержание высоких стандартов имеет решающее значение для зданий на этом рынке, поскольку новые иностранцы не захотят переезжать в недвижимость, которая не соответствует их ожиданиям.
Поскольку спрос на элитную аренду продолжает расти, застройщики и владельцы недвижимости должны гарантировать, что их предложения отвечают потребностям и предпочтениям иностранцев. Предоставление удобств в западном стиле, эффективное управление недвижимостью и быстрое решение проблем арендаторов являются ключевыми факторами в получении выгоды от процветающего рынка аренды в Бангкоке.
-
Как Найти Оптовых Ипотечных Кредиторов
19 Oct, 24 -
Введение В Автострахование
19 Oct, 24 -
Когда Получить Защиту Платежей
19 Oct, 24 -
Ловушки Для Кредитных Карт
19 Oct, 24 -
Привычка Автоматического Создания Богатства
19 Oct, 24 -
Мнение О Доступном Медицинском Страховании
19 Oct, 24
