Налоги на недвижимость являются существенными расходами для домовладельцев Техаса и составляют в среднем около 3600 долларов в год. Чтобы сократить эти расходы, владельцы недвижимости должны ежегодно пересматривать и рассматривать возможность обжалования налогов на недвижимость. Хотя нет никакой гарантии, что апелляция будет успешной, недавний опрос, проведенный O'Connor & Associates, показывает, что 70% апелляций по налогу на имущество оказываются успешными.
Поскольку ипотечная компания обычно распределяет платежи, налоги на недвижимость, как правило, являются скрытым налогом. Хотя домовладелец ежемесячно выписывает чек, включая налоги и страховку, компонент налога на недвижимость не очевиден. Компонент налога на имущество может стать совершенно очевидным, когда домовладельца просят покрыть дефицит на условном депонировании.
Хотя 70% апелляций по налогу на имущество оказываются успешными, ежегодно подаются апелляции только 7% домовладельцев. Исследования указывают на пять основных причин, по которым домовладельцы не подают апелляции:
1. Процесс кажется сложным, и они не знают, как подать апелляцию.
2. Они не верят, что апелляция будет успешной.
3. Они считают, что оценочная стоимость их дома ниже рыночной стоимости и нет оснований для апелляции.
4. Они не понимают, что могут подать апелляцию по поводу неравной оценки,
5. Они заняты и не хотят выделять время, учитывая презумпцию, что «с мэрией не поспоришь».
Зачем подавать апелляцию?
Рассмотрим апелляцию по поводу дома стоимостью 150 000 долларов, в котором налоги на недвижимость снижены на 5%. Это уменьшит оценочную стоимость на 7500 долларов, а налоги на недвижимость — на 225 долларов, исходя из ставки налога в 3%. Поскольку обычное слушание апелляции занимает менее часа, это значительная экономия затраченного времени. Регулярная апелляция по налогам на недвижимость сведет к минимуму ее стоимость, поэтому вам придется платить меньше, чем большинству ваших соседей. Большинство апелляций по налогу на имущество разрешается на неофициальных слушаниях, что является первым шагом в этом процессе.
Как подать апелляцию
Первым шагом к ежегодной апелляции является отправка письменного уведомления в комиссию по оценке (ARB) округа, в котором расположен ваш дом. Даже если вы не получили уведомление об оценочной стоимости от оценочного округа, подайте уведомление об апелляции до 31 мая по следующим причинам:
1. Уведомление об оценочной стоимости может затеряться на почте,
2. Уведомление об оценочной стоимости не требуется, если ваша оценочная стоимость не увеличится на 1000 долларов США и
3. Вы должны подавать апелляцию ежегодно.
Вы можете подать уведомление об апелляции, воспользовавшись формой Контролера, доступной на сайте www.cutmytaxes.com, или отправив письмо в ARB. В письме в ARB просто необходимо указать объект обжалуемой собственности и основание для вашей апелляции. Вы всегда должны подавать апелляцию как по рыночной стоимости, так и по неравной оценке. Поскольку в конце мая и начале июня сотрудники оценочного округа очень заняты, отправка каких-либо данных о стоимости вашего налога на недвижимость, вероятно, будет пустой тратой времени. В то же время вы отправляете уведомление об апелляции в ARB, отправляете запрос «Законопроект 201» главному оценщику оценочного округа. Запрос законопроекта Палаты представителей 201 предоставит вам объем информации по скромной цене.
Причины получения информации о законопроекте Палаты представителей 201
Поскольку большинство домовладельцев не знакомы с законопроектом Палаты представителей № 201, вам может быть интересно, что это такое и когда он стал доступен. Законопроект Палаты представителей 201 — это термин, используемый консультантами по налогу на имущество для описания положения 41.461 Налогового кодекса Техаса по налогу на имущество. Этот раздел звучит следующим образом:
«не менее чем за 14 дней до слушания по протесту главный оценщик должен: … проинформировать владельца недвижимости о том, что владелец или агент владельца может проверить и получить копию данных, графиков, формул и всей другой информации, Главный оценщик планирует представить на слушаниях все спорные вопросы».
Налоговый кодекс также предоставляет главному оценщику право взимать за эту информацию до 15 долларов США за каждый жилой дом и до 25 долларов США за каждого владельца коммерческой недвижимости. Однако существуют ограничения на стоимость одной страницы, которую может взимать оценочный округ. На практике максимальная плата составляет от 1 до 2 долларов за проживание. В округе Харрис большинство домовладельцев могут распечатать эту информацию с веб-сайта оценочного округа после подачи апелляции с использованием системы «I File».
Этот раздел налогового кодекса был добавлен в 1991 году, но многие оценочные округа пытались игнорировать этот раздел налогового кодекса в течение многих лет, а некоторые до сих пор делают это. После обсуждения этого раздела Налогового кодекса Техаса на радиопередаче в 2005 году несколько слушателей перезвонили через неделю или две и сообщили, что некоторые оценочные округа утверждают, что не знают об этом разделе. Когда в 2005 году O'Connor & Associates отправила запросы по законопроекту Палаты представителей 201 в оценочные округа, некоторые позвонили нам и сказали: «Что вы имеете в виду, говоря, что вам нужна наша информация, мы планируем использовать вашу информацию на слушаниях, чтобы доказать нашу ценность». Хотя эти примеры кажутся причудливыми и милыми, удивительно, что спустя 15 лет после принятия законодательства, благоприятного для налогоплательщиков, оценочные округа по-прежнему игнорируют владельцев недвижимости и налоговых консультантов, которые запрашивают эту информацию.
Есть как минимум семь причин использовать законопроект Палаты представителей № 201 для получения информации, которую оценочный округ будет использовать на слушаниях:
1. Это эффективный способ получить информацию как о рыночной стоимости, так и о неравной оценке для вашей апелляции по налогу на имущество.
2. Вы получите информацию от оценочного округа о размере, состоянии и других качественных и количественных данных вашего дома.
3. Информацию можно получить за символическую стоимость,
4. Полезно знать, какую информацию ваш противник сможет использовать на слушаниях.
5. Подача запроса ограничивает объем информации, которую оценочный округ может предоставить на слушании. Если вы не запросите у них информацию до слушания, они смогут использовать любую информацию, доступную им на слушании. Однако если вы запрашиваете информацию об оценочном округе, используя запрос Палаты представителей 201, они могут использовать только информацию, ранее предоставленную вам.
6. Если они не предоставят вам информацию о рыночной стоимости или неравной оценке в запросе по законопроекту Палаты представителей 201, вы по умолчанию выиграете слушания ARB, и
7. Во многих случаях информация из законопроекта Палаты представителей 201 об оценочном округе явно поддерживает более низкое значение.
Подготовка к слушанию
Когда вы получите информацию о законопроекте 201 округа по оценке, начните с просмотра описания вашего дома, данного округом по оценке, и задайте себе следующие вопросы:
1. Год постройки указан точно?
2. Соответствуют ли качества и удобства?
Если оценочный округ завышает количество или качество улучшений вашей собственности, это отличный способ снизить налоги на недвижимость как в текущем, так и в последующих годах.
Подача апелляции 2525c
Если оценочный округ завысил размер вашего дома более чем на 5–10%, даже если вы не подавали апелляцию по налогу на имущество в предыдущие годы, вам следует рассмотреть возможность подачи апелляции 2525c. Это позволит вам снизить оценочную стоимость вашего имущества за текущий год и за предыдущие годы.
Узнайте больше о подготовке к слушанию.
и «Процесс слушаний» на www.poconnor.com.
-
Вы Были Предварительно Одобрен?
19 Oct, 24 -
Помощь В Переводе Баланса; Что Делать
19 Oct, 24
