Это наконец-то происходит. Недавние неоднократные предупреждения экономистов и наблюдателей за отраслью предсказывают, что жилищный бум 2000-х годов идет на спад. Последние новости полны сообщений о замедлении продаж существующего жилья, росте запасов, удлинении циклов продаж и снижении запрашиваемых цен.
Поэтому, если рынок жилья, наконец, начнет остывать, инвесторам в коммерческую недвижимость следует обратить на это внимание. И вот почему: существует тесная связь между жилищным бумом и состоянием четырех ключевых коммерческих секторов — розничной торговли, многоквартирных домов, офисов и промышленности. Взлетевшие цены на жилье и низкие процентные ставки позволили миллионам домовладельцев взять кредиты под залог собственного жилья и обналичить рефинансирование, и в результате эффект богатства распространился по всей экономике.
Крупнейшим бенефициаром стала торговая недвижимость, стоимость которой у владельцев торговых центров и торговых центров взлетела вместе с розничными выручкой. Бум также способствовал росту промышленного строительства, особенно на Западном побережье, для обработки поступающих китайских товаров. Это также способствовало росту занятости офисов на популярных рынках жилья по мере расширения ипотечного бизнеса. Наконец, жилищный бум привел к стремительному развитию многоквартирных домов, сначала снизив уровень заполняемости, когда арендаторы стали владельцами, а в последнее время резко увеличил уровень заполняемости, поскольку повальное увлечение кондоминиумами выбраковывает квартиры из сдаваемого в аренду жилья.
Изменения происходят. Продажи существующих домов упали на 2,7% в прошлом месяце — более чем вдвое по сравнению с 1,1%, которые прогнозировали аналитики в сентябре — и сейчас на рынке находится 2,87 миллиона непроданных домов (что представляет собой самый крупный непроданный запас с 1986 года, сообщает Национальная ассоциация риэлторов). Даже Дэвид Лерея, главный экономист Национальной ассоциации риэлторов (НАР), недавно заявил, что жилищный сектор «прошел свой пик».
Поскольку денежные средства под залог жилья иссякают, в следующем году домовладельцы будут контролировать расходы на розничную торговлю.
Это может существенно повлиять на розничные REIT, особенно на те, которые имеют крупные активы на дорогих рынках, таких как Южная Калифорния и северо-восточные города. Согласно последнему отчету PricewaterhouseCoopers «Новые тенденции в сфере недвижимости за 2006 год», единственным фактором, который удержит потребительские расходы на плаву, является повышение заработной платы. Однако затраты на электроэнергию и рост ставок по ипотечным кредитам могут привести к потере кошельков. Розничная торговля несет все риски.
После розничной торговли сектор многоквартирных домов больше всего пострадал от спада на рынке жилья. И в этом случае новости могут быть хорошими. Из-за того, что квартиры выпадают из пула сдаваемых в аренду и все больше арендаторов уходят с рынка покупки, количество вакантных квартир в стране упало с 6,4% до 5,8% в период с середины года до конца сентября, что стало самым большим квартальным падением, которое компания Reis Inc., базирующаяся на Манхэттене, зафиксировала с тех пор. он начал отслеживать рынок квартир в 1999 году.
Однако есть одно предостережение: нависание над рынком аренды может привести к перенасыщению квартир. Если перестройщики не смогут продать недавно переоборудованные квартиры в кондоминиумах и вернуть их на рынок аренды, уровень заполняемости может снова упасть.
Замедление темпов роста жилищного строительства может также затронуть некоторые сегменты рынка офисной недвижимости, особенно те, где в последние годы фирмы, занимающиеся ипотекой жилья, активно набирали персонал. Ни один рынок не иллюстрирует эту тенденцию лучше, чем округ Ориндж, штат Калифорния, где повышенный спрос на покупку домов и рефинансирование существующих кредитов подпитывает арендный разгул со стороны этих фирм.
Это тоже не поможет. Примерно 37% всех недавних покупателей жилья в округе Ориндж используют ипотечные кредиты с оплатой только процентов (при этом в первые несколько лет ипотеки должны выплачиваться только проценты). Округ Ориндж — третий по дороговизне рынок жилья в стране после Лос-Анджелеса и Сан-Диего, поэтому очевидно, почему так много новых владельцев прибегают к творческим методам финансирования.
Как и рынок офисной недвижимости, промышленный рынок также подвержен волновому эффекту спада на рынке жилья. Разница здесь в том, что любые негативные последствия будут отложены на несколько месяцев, поскольку промышленный рынок имеет тенденцию двигаться гораздо медленнее, чем его конкуренты. По мнению Боба Баха, национального директора по исследованиям Grubb & Ellis, промышленный рынок, возможно, является наименее подверженным риску классом недвижимости по одной простой причине — импорту.
Конечно, самой большой угрозой для коммерческой недвижимости будет рецессия в стране, вызванная замедлением розничных продаж (потребительские расходы сейчас составляют примерно 72% ВВП). Мрачный сценарий представляет собой нисходящую спираль. Потребительские расходы падают, потому что бум обналичивания заканчивается, а ситуация усугубляется ростом цен на топливо и более высокими процентными ставками по всем потребительским долгам. Это провоцирует падение прибылей, увольнения, более глубокое сокращение потребительских расходов…
Это наводит на мысль о параллелях с крахом доткомов — экономическим водоразделом, который индустрия недвижимости неправильно оценила.
С другой стороны, рынок жилья — это не то же самое, что рынок акций: несмотря на все бумажные прибыли и истории о спекуляциях, жилое жилье неликвидно, и большинство домовладельцев вкладывают средства в сохранение крыши над головой. Действительно, другими новостями стали рост фондового рынка, высокие заказы на товары длительного пользования и восстановление потребительского доверия. Оставайтесь с нами для следующего отчета о продажах домов NAR.
Удачи тебе,
