«У вас отличная репутация! Нам не нужна никакая документация. Вы уже одобрены». Хотя подобные предложения кажутся заманчивыми, одна только их простота свидетельствует о том, что вы получаете безнадежный кредит. Видите ли, кредиторы, которым требуется документация, также готовы предложить более выгодные ставки. Те, кому требуется мало документов или вообще не требуется никаких документов, взимают за эту роскошь более высокую ставку. В конце концов, вам гораздо лучше предоставить документацию о своем финансовом положении и втиснуться в лучшую программу, какую только сможете.
Подумайте о кредитном бизнесе как о лестнице. На вершине лестницы находятся кредитные продукты A-paper. Мы все слышали о бумажных кредитах. Кредит отличный. Доходы, активы; все это есть. Так что эти программы находятся на самом верху. В середине лестницы вы найдете то, что они называют кредитными программами Alt-A или, по сути, «альтернативой» кредитным продуктам A-paper. Думайте об этом как о работе на пятёрку с минусом. Программы Alt-A предлагают расширенные рекомендации для людей, которые не имеют права на получение кредитов A-paper. А в нижней части лестницы находятся субстандартные кредитные продукты; программы, предназначенные для людей с кредитом B или C. Там вы можете получить одобрение практически на все. Руководящие принципы гораздо более гибкие, а процесс андеррайтинга проще.
В наши дни на самом деле существует четвертая категория ниже Subprime. Это называется «Жесткие деньги», и эти программы даже не учитывают кредит заемщика. Кредиторы Hard Money озабочены только стоимостью имущества и размером кредита. Они смотрят на соотношение, называемое соотношением кредита к стоимости (LTV). Кредиторы Hard Money предполагают, что дефолт вероятен, поэтому они в первую очередь заботятся о том, чтобы в собственности было достаточно капитала для полного погашения кредита (плюс, кстати, судебные издержки), если недвижимость окажется в дефолте и им придется лишить права выкупа.
Очевидно, что чем выше вы поднимаетесь по лестнице, тем выше становятся ставки. Аналогично, чем дальше вы спускаетесь по лестнице, тем хуже становятся ставки. По сути, вы платите за роскошь смягченных правил с более высокой процентной ставкой. На вершине лестницы вы получаете отличные ставки, но с вас спросят все. Документация о доходах. Банковские выписки. Хороший кредит. Им потребуются объяснения по поводу крупных депозитов на вашем банковском счете. Им понадобится полностью документированная двухлетняя история трудоустройства. Они захотят, чтобы после заключения сделки в банке остались хорошие денежные резервы, на всякий случай. Другими словами, они предложат вам лучшую ставку, но при этом позаботятся о том, чтобы вы могли произвести платежи после этого. Низкий риск, низкая ставка. Высокий риск, высокая ставка.
К сожалению, сегодняшняя реальность такова, что многие ипотечные брокеры осторожно подталкивают своих клиентов вниз по лестнице, а не вверх. Это облегчает им жизнь. Рекомендации более свободные. Получить одобрение проще. Им не нужно предоставлять столько документов. Поверьте мне. Получить одобрение заемщика по программе субстандартного кредита легко. В этом нет ничего страшного. Итак, вы получаете ситуации, когда людям говорят: «Не беспокойтесь ни о чем; у вас отличный кредит, и нам больше ничего не нужно; кредит уже одобрен. Эти люди даже не осознают, что платят за эту роскошь более высокими процентными ставками и, возможно, еще и штрафом за досрочное погашение.
Дело в том, что вы хотите работать с кем-то, кто подталкивает вас вверх по лестнице, а не вниз. Вам нужен кто-то, кто будет инстинктивно искать способы втиснуть вас в самую лучшую возможную программу. Вам нужен кто-то, кто будет занозой в шее, запрашивая всевозможную документацию. Таким образом, вы будете знать, что они пытаются ввести вас в строгую программу. Теперь, конечно, у лучших ипотечных брокеров будет система, с помощью которой они смогут запросить и перечислить все, что им нужно, прямо в начале, что сделает остальную часть процесса более простой и гладкой. Но не расстраивайтесь, если ваш ипотечный брокер продолжает просить большего. В общем, это хороший знак.
Поверьте мне. Никто не хочет просить обо всем этом. Это расстраивает и может быть неловко, если он вначале забыл о чем-то попросить. Но он, очевидно, подал вашу заявку на строгую программу, и если он не получит эту документацию, андеррайтеры не одобрит эту конкретную кредитную программу. Это так просто. Так что проявите немного терпения и прислушайтесь к его просьбе. Когда все будет подписано, запечатано и доставлено, единственное, что вы запомните, — это тариф. Вы не запомните дополнительную выписку по счету. Объяснительное письмо вы не запомните. Вы запомните только тариф. И если ваша ставка ниже, чем ставка вашего друга или соседа, вы будете довольны полученным кредитом.
В более ранней статье под названием «Источник ипотечных денег» мы говорили о том факте, что за последние 25 лет или около того накопилось много денег. Результат всего этого накопления денежных средств был двояким. Во-первых, мы наблюдаем довольно стабильное снижение процентных ставок с 1982 года. Во-вторых, мы наблюдаем множество новых и инновационных кредитных программ. Обе эти реальности подпитываются конкурентным процессом, поскольку кредиторы конкурируют за ограниченное число заемщиков. Все они пытаются дать вам повод занять деньги у них, а не у конкурентов.
Двадцать лет назад единственным доступным типом кредитной программы был традиционный 30-летний фиксированный бумажный кредит. Период. Вот и все. И чтобы получить его, вам нужно было иметь хороший кредит, достаточный доход и первоначальный взнос в размере 20%. Таким образом, все домовладельцы в стране находятся на самом верху социальной лестницы. Все домовладельцы были заемщиками категории «А». Не было таких вещей, как программы Alt-A или Subprime. Их не существовало.
С годами, по мере увеличения объема инвестиционного капитала, кредитный бизнес стал более конкурентоспособным, и некоторые кредиторы начали предлагать программы с более мягкими правилами. Они начали предлагать то, что сейчас известно как кредитные программы Alt-A. Это действительно начало набирать обороты около 15 лет назад. Прошло больше времени, и некоторые кредиторы начали еще больше смягчать правила. Они начали предлагать то, что мы сейчас называем субстандартными программами; программы, которые начали набирать популярность примерно 7 или 8 лет назад. И в последние несколько лет мы видим все больше и больше людей в сфере твердых денег. Очевидная тенденция заключается в том, что конкурентное давление в отрасли привело к резкому расширению доступных программ.
Итак, давайте на минутку поговорим о категории Subprime. Для наших целей это нижняя часть лестницы, поскольку программы Hard Money на самом деле применимы только к операциям рефинансирования с очень низкими коэффициентами LTV, а такие ситуации на самом деле не так уж распространены. Большинство кредитных программ категории Subprime рассчитаны всего на два года. Некоторые на троих, но большинство на двоих. После этого ставка рассчитывается как индекс плюс некоторая заранее определенная маржа.
В большинстве случаев прибавка индекса плюс маржа на два или даже три процентных пункта превышает стартовую ставку. Если стартовая ставка составляет 6%, индекс плюс маржа может достигать 8 или 9%. И это еще не все. Многие из этих кредитных программ имеют опцию «Только проценты», позволяющую снизить платеж, но срок действия этой опции обычно истекает также через два года. Поэтому, когда срок действия фиксированной ставки истекает по истечении первых двух лет, ставка подскакивает на два или три процентных пункта, и опция «Только проценты» одновременно исчезает. Это означает, что в этот момент оплата может легко удвоиться.
Становится хуже. Большинство этих программ дополнительно предусматривают штраф за предоплату в течение двух лет. Таким образом, заемщик полностью застрял между молотом и наковальней. Их оплата, вероятно, удвоится через два года, но они ничего не смогут сделать, пока не пройдут эти два года, если только они не захотят заплатить огромный штраф за досрочное погашение. Итак, реальность такова, что этим людям лучше начать работать над рефинансированием на 23-м месяце, за месяц до двухлетнего юбилея, чтобы они могли закрыть новый кредит через один или два дня после истечения срока действия штрафа за досрочное погашение. Если они этого не сделают, они столкнутся с огромным платежным шоком и могут при этом потерять свой дом.
Все это звучит довольно плохо, не так ли? Конечно, это так. Но не так быстро. Обсудив очевидные недостатки субстандартных кредитов, мы не можем полностью их дискредитировать. Здесь мы говорим о кредитных программах, которые дают людям возможность купить дом; люди, которые никогда не могли иметь право купить дом всего 10 лет назад. Ни за что. Недавно я совершил сделку по покупке здесь, в районе залива, для женщины, которая осуществила 100% финансирование с кредитным рейтингом 577; кредитный рейтинг 577! Это невероятно! В 1995 году женщина не могла купить дом с кредитным рейтингом 577. Невозможно.
И именно такие программы увеличивают спрос на дома; требование, которое также поддерживает ценности вашего дома. По оценкам Министерства жилищного строительства и городского развития США, в конце 2003 года доля домовладений составляла 68,6%. Единственная причина, по которой доля домовладельцев столь высока, заключается в том, что эти новые гибкие программы кредитования дают людям возможность покупать дома; люди, которые иначе не смогли бы этого сделать. Это увеличивает спрос, поддерживая стоимость всех домов, включая ваш и мой. У этих программ субстандартного кредитования наверняка есть обратная сторона. Без сомнения. Ты должен быть осторожен. Но они также представляют реальную ценность. Они служат определенной цели.
Вот совок. Если вы используете одну из этих программ субстандартного кредитования, чтобы получить дом или рефинансировать существующий дом, продолжайте. Но у вас есть два года; два года, чтобы прояснить вашу ситуацию, чтобы вы могли начать подниматься по этой лестнице, когда через два года вам придется рефинансировать. У вас есть два года, чтобы это исправить. А если нет, то придется проходить цикл заново. Вы получаете двухлетнее окно каждый раз, когда проходите цикл. И каждый раз, когда вы оставляете все как есть, вам придется сделать это снова. Единственный человек, который получит выгоду от этого цикла, — это ваш ипотечный брокер. Они зарабатывают деньги каждый раз, когда вы рефинансируете. Вы не получаете выгоды. Неважно, что вам говорят, рефинансирование стоит денег. Это так просто. Рефинансирование стоит денег. И ваш ипотечный брокер будет в восторге от того, что сможет выдать вам еще один кредит, но это точно не улучшит ваше положение, это точно.
Позвольте мне быстро провести различие между этим примером и недавним бумом рефинансирования. Если ставки падают и есть возможность рефинансировать ипотеку по более низкой ставке, даже с учетом комиссий, сходите с ума. Рефинансируйте все, что захотите. Ваш ипотечный брокер будет зарабатывать деньги, но и вы тоже получите выгоду. Но бум рефинансирования закончился. Он закончился в 2004 году, и возможности просто рефинансировать по более низкой ставке очень редки.
Здесь я обсуждаю ситуацию, когда кредитная программа вынуждает вас рефинансировать, чтобы избежать огромного платежного шока. В этой ситуации вам нужно подготовиться, чтобы в следующий раз попасть на более лучшую программу; программа, которая может быть зафиксирована на более длительный период времени, или программа, которая не имеет штрафа за предоплату, или программа, которая предоставляет более длительный вариант «Только проценты», или программа с более низкой маржой. Для этого вам нужно подняться по этой лестнице и подняться выше категории Subprime.
Есть много вещей, которые вы можете сделать, чтобы начать подниматься по этой лестнице, и все они подпадают под одну из трех категорий: кредит, доход и активы. Это три столпа процесса андеррайтинга, которые будут обсуждаться в отдельной статье. Между тем, понимание обсуждаемой здесь иерархии кредиторов является первым шагом к улучшению вашего финансового профиля в будущем.
Иерархия кредиторов
Когда дело доходит до заимствования денег, понимание иерархии кредиторов имеет решающее значение для принятия обоснованных решений о кредитах. Различные кредиторы предъявляют разные требования и предлагают разные программы кредитования в зависимости от кредитоспособности и финансового положения заемщика. Эту иерархию можно представить в виде лестницы, каждая ступень которой представляет собой отдельную категорию кредиторов и кредитных продуктов.
На вершине лестницы находятся кредитные продукты A-paper. Эти кредиты считаются первоклассными и предлагаются заемщикам с отличной кредитной историей, стабильным доходом и значительными активами. Кредиторы, предлагающие кредиты A-paper, имеют строгие правила андеррайтинга и требуют обширной документации для проверки финансового состояния заемщика. Они тщательно изучают такие факторы, как доход, история трудоустройства, банковские выписки и кредитная история. В обмен на эти строгие требования кредиты A-paper предоставляются с лучшими процентными ставками и условиями, доступными на рынке.
Спускаясь по лестнице, мы находим кредитные программы Alt-A, которые служат альтернативой бумажным кредитам A. Ссуды Alt-A предназначены для заемщиков, которые не соответствуют строгим критериям ссуд A-бумаги, но все еще являются кредитоспособными. Эти программы имеют расширенные правила, позволяющие заемщикам с немного более низким кредитным рейтингом или уникальным финансовым положением претендовать на них. Для кредитов Alt-A может потребоваться меньше документации, чем для кредитов A-бумаги, но они обычно имеют немного более высокие процентные ставки, чтобы компенсировать повышенный риск.
Следующий шаг вниз по лестнице приведет нас к субстандартным кредитным продуктам. Субстандартные кредиты предназначены для заемщиков с кредитным рейтингом B или C, что указывает на более высокий уровень кредитного риска. Кредиторы, предлагающие субстандартные кредиты, более снисходительны в процессе андеррайтинга и имеют более гибкие правила. Это означает, что лица с неидеальной кредитной историей или ограниченными финансовыми ресурсами могут получить финансирование. Однако компромиссом для более легкого одобрения являются более высокие процентные ставки и менее выгодные условия.
В последние годы появилась новая категория субстандартных кредитов, известная как твердые деньги. Кредиторы Hard Money в первую очередь сосредотачиваются на стоимости имущества и размере кредита, игнорируя кредитоспособность заемщика. Они оценивают соотношение кредита к стоимости (LTV), которое измеряет сумму кредита относительно стоимости недвижимости. Кредиторы с твердыми деньгами принимают на себя более высокий риск дефолта и потери права выкупа, поэтому они отдают приоритет обеспечению достаточного капитала в собственности для покрытия суммы кредита. В результате кредиты Hard Money часто имеют значительно более высокие процентные ставки и более короткие сроки погашения.
Иерархия кредиторов показывает, что по мере продвижения вверх по лестнице требования становятся более строгими, но процентные ставки становятся более выгодными. И наоборот, по мере продвижения по лестнице требования становятся более мягкими, но процентные ставки растут. Это отражает концепцию риска и вознаграждения в кредитовании: чем выше риск, тем выше процентная ставка.
К сожалению, некоторые ипотечные брокеры могут направлять своих клиентов вниз по лестнице, а не вверх, предпочитая более простые утверждения с более мягкими правилами. Это может привести к тому, что заемщики согласятся на кредитные программы, которые не обязательно лучше всего подходят для их финансового положения. Заемщикам важно осознавать свою кредитоспособность и изучать различных кредиторов, чтобы найти программу, которая предлагает наиболее выгодные условия, но при этом удовлетворяет их потребности.
В заключение, понимание иерархии кредиторов имеет решающее значение для заемщиков, ищущих кредиты. Лестница представляет различные категории кредиторов и кредитных продуктов в зависимости от кредитоспособности и риска. Ссуды типа «А» предлагают лучшие ставки, но требуют обширной документации, в то время как субстандартные ссуды и ссуды «твердые деньги» более доступны, но имеют более высокие процентные ставки. Рассмотрев свое финансовое положение и изучив различных кредиторов, заемщики могут принять обоснованные решения и получить кредит, который лучше всего соответствует их потребностям.
-
Стратегии Онлайн-Торговли На Форексе
19 Oct, 24 -
Срок Действия: Вся Жизнь – Это Окупается
19 Oct, 24 -
Планирование Чрезвычайного Фонда
19 Oct, 24
