Бизнес-идея — покупка квартир и автомобилей на торгах по продаже залогового имущества банков

Как бы не был привлекателен банковский кредит на покупку движимого или недвижимого имущества, статистика неумолима.

До 30 % заемщиков не в состоянии выполнить кредитные обязательства.

И, чтобы погасить заем, банк или сам клиент вынужден продавать залоговое имущество.

Существует два способа продажи имущества в залоге – добровольный и принудительный. При добровольном способе заемщик сам реализует объект залога и устанавливает цену его продажи.

Стоимость реализации такого имущества не всегда будет дешевой, скорее останется в рамках рыночной или на 10-15% ниже.

Хотя, и в таких ситуациях возможны варианты, которые найдутся, если регулярно мониторить рынок продаж банковских залогов.

Не исключено, что неудачный заемщик захочет побыстрее избавиться от кредитных обязательств и значительно снизит цену продажи. Когда заемщик отказывается добровольно погасить кредит за счет продажи залога, финансовое учреждение обращается в судебные инстанции.

По решению суда происходит опись имущества должника, а затем арест и дальнейшая продажа через аукционы. В этом случае реализация залога осуществляется без участия заемщика.

Поэтому стоимость объекта залога определяется судебным исполнителем, посредством услуг независимых экспертов.

При этом имущество распродается на торгах. Иногда объекты залога не удается продать ни на первом, ни на втором аукционах.

Таким образом, покупка арестованного автомобиля или квартиры может быть по стоимости в среднем на 25-60% ниже рыночной.

Поэтому, с точки зрения инвестирования, интересна принудительная форма продажи залогового имущества банка. Процедура реализации имущества должников судебными приставами На торги выставляются имущественные объекты, полученные путем судебного взыскания средств с неудачливых заемщиков, то есть, должников.

Аукцион арестованных автомобилей или недвижимости согласно закону организуется судебными приставами, то есть государственной исполнительной службой.

Основанием для этого является решение суда или исполнительная подпись нотариуса. Например, заемщик по решению суда и согласно исполнительному листу обязан в течение 5 суток погасить долг перед банком.

Но должник этого не делает, поэтому пристав описывает объект-квартиру и накладывает на нее арест.

А затем в отношении недвижимости проводятся торги.



Банк заинтересован в быстрейшей реализации объектов залога, так как тратить средства на сохранение их в целости и ликвидности не рентабельно.

Выгоднее быстрее продать и погасить убытки, нанесенные заемщиком. Например, на 1-й аукцион в срок заявок на лот-автомобиль не поступило, автотранспорт выставили на 2-й аукцион.

Но и он результатов не принес.

А после провели публичные торги − понижая цену реализации на 5% с каждым торговым промежутком.

При такой схеме, цена выкупа арестованного автомобиля снижается на 30, а то 50% от рыночной стоимости.

Реализуется арестованное имущество должников перед банками в соответствии с Федеральным законом №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 г. И согласно Федеральному закону №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», датирован 16.07.1998 г.

Конечно, продажа арестованных автомобилей судебными приставами или торги залоговой недвижимостью банка интересна потенциальному покупателю.

Но есть и свои «подводные камни». Так как заниженная цена объектов залога подразумевает передачу всех дальнейших рисков с имуществом на третье лицо. Низкая стоимость недвижимости с торгов или арестованной машины в банке может скрывать проблемы с оформлением собственности, с дальнейшей реализацией объектов и прочее.



Поскольку бывший владелец не давал согласия на продажу объекта залога, не устанавливал цену реализации, он может обжаловать это в судебном порядке.

Но, даже если встречный суд вынесет решение вернуть предмет залога заемщику, банк обязан компенсировать покупателю стоимость затрат на приобретение лота. В любом, даже очень выгодном деле, есть свои риски.

Поэтому при распродаже арестованного имущества внимательно изучите историю банковского залога, чтобы избежать дальнейших проблем.Еще один немаловажный нюанс: при покупке арестованной недвижимости нельзя осмотреть выставленное на торги жилье. Эту возможность не предоставляют ни судебные приставы, ни банки. Они обеспечивают лишь такой стандартной информацией о лоте, как адрес, метраж, этаж и число комнат в жилье.



Можно, конечно, посмотреть дом и оценить его (материал и год постройки и т.д.), состояние оконных рам (если этаж позволит увидеть). Но качество ремонта и состояние коммуникаций оценить не удастся, поэтому придется рассчитывать на свои знания рынка недвижимости.

Согласно законодательству РФ за 15 дней до аукциона государственные исполнители сообщают в средствах массовой информации о предстоящих торгах арестованным имуществом.

В объявлениях указывается: место и дата планируемых аукционов, а также минимальная цена лота(объекта) на реализацию.

Как правило, это государственные СМИ или специализирующиеся на теме финансов.



В интернете не составит труда найти сайты-агрегаторы арестованного залогового имущества, например, zalog.lot, Залог 24, konfiskator.com, где собрана информация о реализации залогового имущества и непрофильных активов банков России. Актуальную информацию о публичных торгах можно найти на сайте ФССП − Федеральной службы судебных приставов. Аукционы по продаже недвижимости и автомобилей также публикуют всю информацию на официальном сайте Российской федерации torgi.gov.ru. Как стать участником аукциона по продаже залогового имущества под арестом Для участия в аукционе есть некоторые требования.

• возраст для участия: с 14 до 18 – требуется разрешение родителей (опекунов), с 18 лет без ограничений;
  
• удостоверение личности или доверенность на представление чужих интересов;
  
• идентификационный код и информация о доходах.
  

Затем проходите аккредитацию и подаете заявку на торги, делаете гарантийный взнос или оставляете денежный залог.

Нужно отметить, что арестованное имущество продается только на традиционных аукционах (не электронных) по месту нахождения лота.Участники торгов выкупают арестованное имущество, соревнуясь меж собою предложением более высокой цены.

Публичные торги на рынке недвижимости и автотранспорта Конечно же, для потенциальных инвесторов выгоднее всего публичные торги недвижимым имуществом или автотранспортом. Торги, проводимые путем публичного предложения, проводятся, когда два предшествующих аукциона признаны несостоявшимися.
Публичное предложение отличается от традиционных аукционов тем, чтоцена продаваемого лота не повышается, а понижается через временной промежуток. Победителем публичных торгов становится участник, который смог первым подать надлежащую заявку в определенный период проведения торгов. Прием заявок прекращается в день, когда победитель торгов определен.



Прежде чем стать участником публичных торгов, нужно сделать следующее:

• на сайте ФССП выбрать интересующий объект, с указанными характеристиками и суммой задатка;
  
• с продавцом оформить договор о задатке и оплатить его.
  

Участникам, проигравшим торги, сумма задатка возвращается в полном объеме. Но если вы аукцион выиграли и отказались от выкупа лота, задаток не вернут. Оплатив задаток, вы обязаны предоставить пакет документов:

• заявка на участие в установленной форме;
  
• документы, удостоверяющие личность;
  
• платежные документы с банковской отметкой об уплате;
  
• опись всех документов (с датой и временем поступления заявки на участие в торгах;
  
• запечатанный конверт, в котором указана та цена лота, за которую вы согласны его приобрести (но не ниже стартовой цены).
  

Затем документы проверяются комиссией и принимается решение о допуске\недопуске заявителя к данным торгам.

Непосредственно на аукционе, участник, у которого будет назначена самая высокая цена за лот, получает право его приобрести за указанную стоимость.

Перечисленный задаток идет в счет оплаты.

В этот же день победитель и организатор аукциона подписывают итоговый протокол о торгах.

Протокол имеет юридические свойства договора и обладает всеми его правами.