У обменника есть максимум 180 дней с момента закрытия отданного имущества или даты выплаты налоговой декларации за этот год, в зависимости от того, что наступит раньше, для приобретения заменяющего имущества. Это называется периодом приобретения. Первые 45 дней этого периода называются периодом идентификации. В течение этих 45 дней Обменщик должен определить кандидата или целевую недвижимость, которая будет использоваться для замены. Идентификация должна:
Будьте в письменной форме,
Подписано Обменником, и,
Получено координатором или другой квалифицированной стороной (отправлено по факсу, с почтовым штемпелем или иным образом идентифицируемо передано через Federal Express или другую курьерскую службу с датой).
Все это должно произойти в течение 45-дневного периода. Невыполнение этой идентификации приведет к сбою обмена.
Идентификация
Существуют три правила для правильной идентификации замещающих свойств.
1) Правило трех объектов недвижимости гласит, что Обменщик может идентифицировать три объекта недвижимости любой стоимости, один или несколько из которых должны быть приобретены в течение 180-дневного периода приобретения.
2) Правило двухсот процентов гласит, что если идентифицировано четыре или более объектов недвижимости, совокупная рыночная стоимость всех объектов недвижимости не может превышать 200% стоимости отданного имущества.
3) Исключение девяносто пяти процентов гласит, что в случае, если другие правила не применяются, если приобретенная замещающая недвижимость составляет не менее 95% совокупной стоимости идентифицированной недвижимости, обмен все равно будет соответствовать критериям.
В качестве предостережения следует отметить, что эти правила идентификации абсолютно необходимы для любого обмена. Никакие отклонения невозможны, и Налоговая служба не предоставит никаких продлений.
По иронии судьбы, хотя аудиту подвергаются лишь примерно 3-5% бирж, те немногие биржи, которые не проходят аудит, обычно терпят неудачу из-за неточностей в идентификации.
Механика отложенного обмена
Важно, чтобы любой обмен был тщательно спланирован с помощью опытного, компетентного и творческого специалиста по обмену. Предпочтительно тот, кто полностью знаком с налоговым кодексом в целом, а не только с разделом 1031, и имеет большой опыт проведения различных видов обменов. Тщательное планирование может помочь избежать многих скрытых ошибок обмена, а также гарантировать, что обменник достигнет целей, которым призвана способствовать транзакция.
После завершения планирования, определения структуры и сроков обмена, продажи оставленного имущества и закрытия сделки координатор становится хранилищем доходов от продажи. Деньги хранятся на защищенном счете посредника до тех пор, пока не будет найдена замещающая недвижимость и не будут получены инструкции по финансированию покупки замещающей недвижимости.
Средства переводятся или отправляются закрывающей организации наиболее подходящим и оперативным способом, а замещающее имущество приобретается и передается непосредственно Обменнику. Вся необходимая документация для четкого закрепления транзакции как обмена предоставляется посредником, например, соглашение об обмене, соглашение о переуступке и соответствующие инструкции по закрытию сделки.
Партнерские биржи и IRC §1.761-2(a) Выборы
Закон о налоговой реформе 1984 года ясно дал понять, что партнерские интересы не могут быть обменены и имеют право на режим отсроченной прибыли в соответствии с разделом 1031 IRC. Правила также не интерпретируют разницу между интересами полного товарищества и интересами товарищества с ограниченной ответственностью. Хотя фактические партнерства могут обмениваться с другими партнерствами в соответствии с разделом 1031, обмен индивидуальными интересами запрещен.
Однако Закон о сверке сводного бюджета 1990 года внес поправки в раздел 1031 IRC, включив в него использование раздела IRC 1.761-2(a) «Выбор партнерств», который не подпадает под главу K главы 1 Кодекса, для целей налогообложения. . Это означает, что Раздел 1.761-2(a) потенциально может предоставить возможность использовать Раздел 1031 тем инвесторам, которые в настоящее время владеют долями партнерства.
Итак, какую же пользу выборы в соответствии с разделом 1.761-2(a) принесут типичному инвестору? Что ж, если каждое физическое или юридическое лицо в партнерстве решает, чтобы его индивидуальный интерес рассматривался как его собственный интерес в сфере недвижимости, аналогично арендатору в общих интересах, тогда этот индивидуальный интерес может соответствовать требованиям для обмена в соответствии с разделом 1031. А поскольку эта доля партнерства может претендовать на учет отложенной прибыли, сумма, полученная от продажи этой доли, может быть использована для приобретения любой соответствующей замещающей собственности.
Следовательно, доля партнерства, в котором все партнеры сделали индивидуальные выборы в соответствии с разделом 1.761-2(a), может быть обменена на любое другое имущество. И нет требования, чтобы инвестор обменивался недвижимостью на замену со своими предыдущими партнерами, только чтобы обмен использовался только в инвестиционных целях, а не для активного ведения бизнеса.
Также возможна ситуация, обратная описанной выше ситуации Раздела 1.761-2(a). Партнерству разрешено приобретать недвижимость и принимать решение о том, чтобы интересы партнерства рассматривались как индивидуальные интересы в сфере недвижимости для целей налогообложения на момент покупки. Таким образом, как видно из некоторых сложных сделок, определенные партнерства, которые уже выбрали в соответствии с разделом 1.761-2(a), могут быть созданы с единственной целью - привлечь инвестиции от других партнеров, обменивающихся из одного партнерства (с преимуществами раздела 1.761). -2(a)) в новую сущность. Этот процесс позволяет Обменнику обменять одну ранее не квалифицируемую биржевую инвестицию на такую, которая обеспечивает минимальное управление или вообще его не обеспечивает, а также обеспечивает превосходный денежный поток или другие преимущества.
Эту стратегию также можно использовать для бизнес-активов. Однако в обоих случаях важно обозначить цели и задачи всех сторон, участвующих в обмене.
Следует отметить, что в каждом случае, связанном с выборами в соответствии с разделом 1.761-2(a), крайне важно оценить статус вашего избрания и обмена, посоветовавшись с квалифицированным налоговым специалистом. Они свяжут вашу ситуацию с конкретными правилами Налогового письма и другими интерпретациями, которые могут помочь в стратегическом структурировании вашей сделки.
-
Советы По Кредитной Карте
19 Oct, 24 -
Что Такое Арендаторские Кредиты
19 Oct, 24
