Экономия на налогах за счет разделения затрат больше не является недосягаемой для инвесторов в недвижимость малого и среднего размера. Благодаря опыту оценщика плата за анализ часто на одну треть-половину ниже, чем плата, взимаемая традиционными составителями.
Несколько лет назад судебное дело постановило, что материальное личное имущество, включенное в приобретение или общие затраты, должно амортизироваться как личное имущество для восстановления активов, используя старые принципы инвестиционного налогового кредита для классификации личного имущества.
Это означало, что владельцы улучшенной недвижимости могли различать недвижимое имущество и личное имущество, чтобы амортизировать стоимость компонентов в течение разных сроков полезного использования. По сути, вместо того, чтобы амортизировать всю коммерческую недвижимость в течение 39 лет или жилую недвижимость (сдаваемую в аренду на одну или несколько семей) в течение 27,5 лет, некоторые компоненты правильно идентифицируются как амортизирующиеся в гораздо более короткие сроки. Срок полезного использования около 135 объектов может составлять 5, 7 или 15 лет. Это известно как сегрегация затрат.
Результатом увеличения амортизации является более низкий налогооблагаемый доход (который облагался бы налогом по ставке 35%) и больший доход, облагаемый налогом по ставке прироста капитала (15%) при продаже недвижимости. Более того, это работает для любого типа улучшенной недвижимости.
До недавнего времени в основном крупные бухгалтерские или инжиниринговые фирмы проводили исследования по сегрегации затрат, обращаясь к крупным и недавно построенным объектам недвижимости, а иногда передавая анализ на аутсорсинг.
Цены на эти аналитические отчеты, обычно составляющие от 10 000 до 40 000 долларов, были недоступны для владельцев небольших объектов недвижимости, особенно для тех, кто владеет не совсем новыми активами. К сожалению, владельцы, представляющие самый большой сегмент инвесторов в недвижимость в стране, по большей части игнорировались предыдущими поставщиками услуг по сегрегации затрат.
Теперь революционный сдвиг парадигмы открывает двери к очень значительной экономии для владельцев небольших объектов недвижимости. Большая часть изменений основана на внедрении высококвалифицированных оценщиков недвижимости, которые часто применяют общепринятые в отрасли методы оценки затрат перед определением оставшегося срока службы активов. Если не переусердствовать с кадровым обеспечением или производственным процессом, оплата профессиональных услуг будет ниже. Тем не менее, результаты обычно могут соответствовать или превосходить результаты гораздо более дорогих отчетов. Этот подход был успешно опробован аудиторами IRS.
Изменения, которые оценщики вносят в анализ разделения затрат и отчетность, касаются: 1) размера анализируемого имущества, 2) возраста имущества и 3) доступной цены. O’Connor & Associates, общенациональная фирма, оказывающая услуги в сфере недвижимости, использует такие методы для осуществления следующих полезных изменений:
1. Владельцы недвижимости с базой улучшения всего 500 000 долларов США могут получить выгоду от разделения затрат. Это сопоставимо с ограниченной собственностью стоимостью от 5 до 10 миллионов долларов и выше, которая ранее получала выгоду.
2. Существующая недвижимость, построенная или приобретенная после 1986 года, обеспечивает значительную экономию в первый год благодаря сегрегации затрат, даже без предоставления оригинальных документов о затратах. Налоговое управление США вполне допускает учет неразделенной амортизации за предыдущие годы. Это сопоставимо с фирмами, которые ранее применяли эту методологию только к новому строительству.
3. Сборы больше не являются непомерно высокими. Чтобы подготовить анализ и отчет для многих небольших объектов недвижимости, цены достаточно низкие, чтобы в первый год стоимость отчета превышала стоимость отчета как минимум в 3 раза.
Это сопоставимо с традиционными сборами в размере от 10 000 до 20 000 долларов США и выше за недвижимость сопоставимого размера.
Целесообразно держать CPA владельца или специалиста по подготовке налоговых деклараций в курсе всего процесса. Для старых объектов недвижимости CPA может потребоваться заполнить форму 3115 для подачи вместе с налоговой декларацией, чтобы владелец мог сэкономить на объектах, которые ранее не амортизировались, без подачи исправленной декларации.
Приносящая доход недвижимость стоимостью всего 500 000 долларов США может обеспечить коэффициент окупаемости 3:1 за счет экономии на налогах по сравнению со скромной ценой отчета о разделении затрат. При собственности в течение 3 и более лет типичный коэффициент окупаемости составляет 10:1.
В конце 2005 года объем работ О'Коннора по сегрегации затрат увеличился более чем на 100%. Пока владельцы готовятся к подаче федеральных налоговых деклараций за 2005 год, многие пользуются этой возможностью снизить свои федеральные налоги. Даже генеральные партнеры, которые не платят федеральный подоходный налог, должны использовать этот метод амортизации, поскольку K-1 будет отражать более низкий налогооблагаемый доход в пользу их партнеров с ограниченной ответственностью.
Традиционный подход к оценке затрат и амортизации оказался удручающе сложным для инвесторов в ресторанном бизнесе. Приложение на 2-3 страницах по амортизации может сбить с толку, поскольку вопросы вызвали отрицательный ответ со стороны квалифицированных бухгалтеров во время недавней проверки IRS. После завершения требования часто включают компенсацию за «экстраполяцию», «обратный факторинг» и, по мнению многих комментаторов, «технические» корректировки неучтенных факторов. Да, этой команде было очень весело; возможно, им нужна некоторая собственная сегрегация затрат, обращающая вспять традиционную амортизацию, полученную в результате возмещения налогов в соответствующей ситуации (см. UIL).
За этой «таксономической» частью «исследования точности текущих оценок» следует попытка количественно оценить каждую дополнительную надбавку посредством специальной обыкновенности в отношении целевого фонда; затем снижение ставки налога на валовую прибыль и налоговые последствия для BTR по самому низкому принципу в истории с использованием модифицированного подхода. Мудрые комментарии менеджера по бухгалтерскому учету IRS указывают на то, что признание выручки осуществляется, по сути, по исторической стоимости или реализации через скидку, определенную на «имиджевые» и дополнительные активы, увеличивающие стоимость (чрезвычайно редкое рассмотрение в документации отчета о случае). Фактически, те финансовые истории с колебаниями затрат, связанными с четырьмя основными объектами расходов, которые появляются во временных торговых отчетах и нормативных документах, включают решения о сокращении, цене, энергии, долговечности и техническом обслуживании, которые испытывают национальную дифференциацию. Поскольку бизнес-интересы могут напрямую корректировать возможность учета отклонений прибыли, чтобы отслеживать различия между штатами при оценке полной фактической ситуации, модифицированный подход, разработанный для участия в дополнительных вариантах получения прибыли, различает превосходящие накладные расходы, которые находятся в периоде оплаты, чтобы преодолеть линейность.
Некоторые геодезисты и практики завершают работу с квалификатором дополнения к акционерному капиталу, но откладывают удержания по базовому принципу, как правило, определяются по ширине, не уделяя внимания соответствующим выводам для дальнейшего участия в доходах. Поэтическая цитата из Deloitte объясняет: «.цель менеджмента состоит в том, чтобы оценить побочные доходы, а не исправить корпоративный стиль». Напротив, в коммерческих претензиях в северной части штата больше внимания уделяется подходу стимулирования, который определяет темп (одна корректировка BTR, освобожденная от налогов, по сравнению с корректировками, сообщаемыми несколькими менеджерами по денежным средствам), а не последовательность (равная корректировка BTR в раннем периоде для баланса наличных средств). Имеет смысл изменить временную методологию переговоров о федеральных доходах, чтобы она признавала невидимый спрос суверенного рынка и жесткую реакцию при наступлении возможной ответственности за признание убытков, например, прогноз роста, подтвердив, что Целевая группа по экономическому восстановлению США увеличила тревожные пиковые ставки федеральных налогов на 1. процентных пунктов ежегодно прогнозы по сбору средств на аукционах сглаживают ряды частных показателей и подвергают резервистов частных оценок использованию незаконных методов. Само собой разумеется, что руководители пунктов подотчетной оценки по всей стране отстают от нормативных изменений, которые требуют соблюдения прав белых граждан и защиты прав белых граждан.
-
Медицинское Страхование
19 Oct, 24
