Как инсайдер коммерческой недвижимости, вам необходимо будет оценить недвижимость, приносящую доход. Вы делаете это, анализируя отчеты о доходах и расходах объекта недвижимости, который вас интересует.
Таблицы доходов и расходов не связаны с причудливыми финансами или цифрами, и вам не нужно проходить сложный курс финансов, чтобы расшифровать цифры и то, что они означают для конечного пользователя.
Для вас очень важно понимать основы таблиц доходов и расходов, чтобы вы могли проверить, сколько денег на самом деле приносит недвижимость, а также расходы на такие расходы, как техническое обслуживание, возможно, коммунальные услуги и другие подобные расходы.
В отношении большинства объектов недвижимости вы сможете получить отчеты о доходах и расходах у брокера или даже владельца недвижимости. Если у объекта недвижимости его нет, то, вероятно, он плохо управляется и нуждается во многих изменениях. Это может быть отличным фиксирующим свойством, если вы осознаете связанный с ним риск.
Большинство отчетов о доходах и расходах для недвижимости будут выглядеть одинаково. Однако, если какой-то предмет вам не понятен или он кажется объекту недвижимости странным, просто попросите брокера или агента помочь объяснить этот предмет. Этот предмет может быть чем-то специфичным для объекта недвижимости или мошенничеством, которое пытается разыграть бухгалтер, чтобы объект выглядел лучше или даже хуже, чем он есть на самом деле. Не пропускайте предмет, потому что вы его не понимаете. Узнайте подробности и относитесь к ним как к важной части вашего расследования.
Наиболее важным аспектом таблиц доходов и расходов является результат между двумя категориями. Это выражается в следующем простом уравнении:
Валовая арендная плата (доход) – операционные расходы = чистый операционный доход (NOI)
Чистый операционный доход — это то, как вы определяете, насколько хорошо работает недвижимость, а также определяете предельную ставку, которая используется для определения продажной цены недвижимости.
Итак, давайте посмотрим на отчет о доходах и расходах, чтобы понять основные элементы, которые вы найдете.
Доход: Доход — это все деньги, которые объект недвижимости генерирует за счет аренды, прачечных, торговых автоматов, коммунальных услуг (если арендаторы сами оплачивают коммунальные услуги), возможно, игровых комнат, если объект недвижимости представляет собой отель, а также любого источника, приносящего деньги владельцу. Это записывается за определенный период, часто еженедельно, ежемесячно, ежеквартально или с начала года. Обязательно узнайте, за какой период составлен конкретный отчет о доходах и расходах, поскольку имеет огромное значение, относятся ли цифры за месяц или за полный год.
При оценке недвижимости рекомендуется просмотреть годовые отчеты о доходах и расходах, а также за три-пять предыдущих отчетов. Вы хотите просмотреть общую эффективность объекта недвижимости и выявить любые странные изменения или тенденции в цифрах. Помните, что доход часто разделяется по каждому отделу, в котором он генерирует денежные средства. Здесь вы можете найти странные вещи и вам необходимо получить ясность, прежде чем принимать решение о производительности объекта.
Операционные расходы. Расходы часто делятся на две разные категории: операционные и постоянные расходы. Операционные расходы — это деятельность, требующая денег для эксплуатации фактического имущества. Они могут различаться от месяца к месяцу, в зависимости от активности и изменений в объекте недвижимости. Управленческие и другие подобные расходы можно считать операционными расходами – любые затраты, связанные с эксплуатацией самого объекта недвижимости. Когда эти расходы уменьшатся, вы сможете увеличить свой общий доход.
Чистый операционный доход: NOI — это остаток недвижимости после вычета операционных расходов из общего дохода. Обратите внимание, что NOI — это всего лишь валовой доход за вычетом операционных расходов. Если число отрицательное, как показано в скобках (20 000 долларов США), то это считается убытком. Если число положительное, 60 000 долларов, оно отображается без скобок. NOI — это доход без использования заемных средств, который получил бы любой владелец или инвестор, если бы недвижимость эксплуатировалась точно так же, как в настоящее время.
Фиксированные расходы: Фиксированные расходы — это затраты, которые объект недвижимости несет каждый месяц, независимо от деятельности и операций. Это расходы, не связанные с операционной деятельностью. Обслуживание долга и уплаченный подоходный налог являются двумя примерами постоянных расходов. Иногда статьи доходов и расходов могут оказаться не в том месте, поэтому обязательно отнесите их к нужной категории самостоятельно и посчитайте результаты.
Денежные средства на конец года: это общая сумма денежных средств, которая доступна владельцу для использования по своему усмотрению после вычета всех расходов из общего дохода. Эта сумма определяется с учетом амортизации в уравнении. Так что если вы вычли его раньше, то обязательно прибавьте его обратно к чистому доходу.
Несколько заметок по найденным расходам:
Расходы на ремонт и техническое обслуживание. Анализируя расходы на ремонт и техническое обслуживание, вы можете определить, насколько хорошо за объектом ухаживали, в дополнение к самостоятельному осмотру объекта недвижимости. Ежегодно около 5% от общего дохода должно тратиться на техническое обслуживание и ремонт. Если есть большие скачки, возможно, объект подвергся серьезным изменениям или реконструкции. Вы можете спросить владельца или брокера, почему цифры резко увеличились или уменьшились в течение определенного периода, и они смогут вам ответить.
Управленческие расходы: Управленческие расходы должны быть указаны в отчете о доходах и расходах, а если их нет, то достоверность отчета должна быть поставлена под сомнение. Всегда включайте сумму, которую вы заплатили бы кому-то или себе за управление имуществом, потому что это вполне разумные расходы, если владелец также управляет имуществом, тогда, возможно, он или она не указали сумму в способе управления, но это абсолютно необходимо. необходимый.
Как видите, таблицы доходов и расходов читать несложно. Что может быть трудным, так это получить поддержку некоторых нечетных чисел, которые вы время от времени увидите в этих отчетах. Задавайте вопросы и при необходимости исследуйте цифры, чтобы получить четкое представление о том, как именно работает недвижимость и сколько она на самом деле стоит. Для практики попросите у брокера несколько отчетов о доходах и расходах, которые он или она могут иметь от предыдущих объектов недвижимости. Просмотрите их и посмотрите, сможете ли вы определить все основные категории, что они означают и как они используются. Вы сможете в кратчайшие сроки просмотреть отчеты о доходах и расходах и успешно определить стоимость недвижимости.
УЗНАЙТЕ ОСНОВЫ ОТЧЕТОВ О ПРИХОДАХ И РАСХОДАХ ===
Я очень рад написать статью об отчетах о прибылях и убытках для инвесторов в недвижимость! Эта тема важна для тех, кто начинает изучать недвижимость как вариант инвестирования.
Что представляет собой отчет о доходах и расходах при инвестициях в недвижимость?
Проще говоря, когда вы покупаете недвижимость для инвестиций в недвижимость (то есть сдаете ее в аренду или используете в качестве основного места жительства), вам необходимо проанализировать несколько факторов, которые помогут вам успешно или любезно прекратить получение прибыли. Одним из таких ключевых факторов является возможность получения прибыли от эксплуатации недвижимости. Доходы — это тонны, поступающие от продаж или услуг, расходы — это акт приобретения доходных активов, используемых в процессе. Это уравнение рассчитывает общий доход, полученный от собственности – общие расходы = валовая прибыль или убыток (в случае отрицательного итогового значения).
Эта норма прибыли во многом определяет чистую прибыль – какие аспекты дома стоит покупать. Понижающая часть — это ваша сделка, предназначенная для покрытия баланса стоимости ваших активов, изношенных сбережений в результате их частного использования и затрат на содержание.
Распространенные ошибки при правильном анализе отчетов о доходах * Соотношение медицинских расходов и пользователей портала визуализации отдельно в денежном выражении, являющихся офицером * Мемуары о коррозии для очистки поверхности материальных предметов * Склонные расходы на готовые рабочие места, надежные стойки и элементы встроенного потолка . * Статистика, связанная с амортизацией, завершающей расходы. Машины, бытовая техника и многое другое для отдыха во время эксплуатации и аренды. Теперь вы должны понимать все чернила ясно, но спрашивайте о вещах, которые вы не можете интерпретировать. Проверка и повторение — это этапы, которые мы обычно называем «грубой силой и итерацией».
Но если тщательно раскопать и провести правильное исследование, то упрощение этих мелких и сложных вещей приведет к огромным темпам. Идите с ушами без брони, и опыт позволит вам помочь любознательному искателю приключений наблюдать за материальными ценностями со всех высот.
-
Основы Онлайн-Торговли На Рынке Форек?
19 Oct, 24 -
Экологичность В Вашем Доме
19 Oct, 24 -
Процентные Ставки По Кредитным Картам 101
19 Oct, 24 -
Почему Страхование Жизни Важно
19 Oct, 24 -
Наличные С Помощью Кредитной Карты Cash Back
19 Oct, 24
