ЗАНИМАЕТСЯ РАЗДЕЛЕНИЕМ ВРЕМЕНИ
В условиях снижения заполняемости, ослабления экономики и изменения демографии путешественников чиновники гостиничной индустрии постоянно ищут способы заполнить номера. Одна из горячих тем — разделение времени.
Долгое время считавшаяся плохим мальчиком в гостиничном бизнесе, система разделения времени достигла совершеннолетия как по размеру, так и по размеру. Появление таких компаний, как Disney, Marriott и Hilton, послужило сигналом о том, что разделение времени является жизнеспособным вариантом размещения для гостиничной индустрии.
ОСНОВЫ
Образ разделения времени в последние десятилетия быстро меняется. Многие отдыхающие теперь рассматривают его как жизнеспособный и экономичный вариант будущего отпуска.
Рынок таймшеров взрывается. За последние два года почти 500 000 семей приобрели в общей сложности более 700 000 интервалов таймшера. Это означает, что на более чем 3000 курортах по всему миру насчитывается более 3 миллионов владельцев. Вопреки распространенному мнению, недавний опрос показал, что большинство этих владельцев довольны своей покупкой.
«Очевидно, что таймшер набирает популярность не только здесь, в Соединенных Штатах, но и по всей Европе, Мексике и Южной Америке», — говорит Том Фрэнкс, президент Американской ассоциации курортного и жилищного строительства, организации, занимающейся индустрией таймшера. . «Мы ожидаем, что в ближайшие 10 лет индустрия удвоится, и гостиничная индустрия определенно будет активно участвовать в этом».
Разделение времени — наиболее распространенная форма владения отпуском. Потребители обычно покупают одну или несколько недель на определенном курорте и могут возвращаться на этот курорт каждый год или обменять их на неделю на другом курорте. В настоящее время цены в среднем составляют около 9000 долларов США, а ежегодная плата за обслуживание составляет около 300 долларов США.
Разделение времени на отпуск обычно принимает одну из двух форм: Разделение времени за «плату» дает покупателю постоянные права - в форме документа - на собственность. Около 85% курортов таймшера продаются по договорам возмездного владения. Разделение времени «право на использование» предоставляет покупателю права на использование имущества в течение установленного периода времени, например 30 лет. При таком типе разделения времени покупатель не получает акт.
Вместо того, чтобы каждый год возвращаться на свой домашний курорт, многие владельцы предпочитают обменять жилье на один из тысяч других отелей таймшера по всему миру. За небольшую плату такие компании, как Resorts Condominiums International или Interval International, предоставляют услуги обмена для курортов-членов и владельцев. Многие владельцы говорят, что эта привилегия обмена была ключевой причиной покупки. Многие гостиничные сети в сфере таймшеров формируют собственную внутреннюю систему обмена в дополнение к услугам обменных компаний.
Гостиничные компании обнаружили, что основы разделения времени идеально подходят для заполнения номеров. Они добились этого, используя существующие средства и услуги, а также разрабатывая новые объекты недвижимости и вспомогательные структуры. Их истории успеха рассказывают о том, почему и как гостиничная индустрия решает проблему разделения времени.
ИСТОРИЯ МАРРИОТТ
Хотя разделение времени существует в Соединенных Штатах всего двадцать лет, Marriott существует уже более шести десятилетий. Однако в 1984 году она занялась бизнесом разделения времени и превратила этот шаг в очень успешное предприятие.
«Мы изучили эту идею, и теоретически это была здравая идея», — говорит Билл Марриотт. «Однако на практике разделение времени часто не соответствовало нашим стандартам. Если бы мы не могли обеспечить жесткий контроль качества разделения времени, предлагаемого Marriott, мы не были бы заинтересованы в этом».
Такая возможность появилась в 1984 году, когда компания American Resorts, которая недавно открыла первоклассный проект таймшера на острове Хилтон-Хед под названием Monarch, начала переговоры с Marriott. Концепция разделения времени в American Resorts соответствовала концепции Marriott, но способность компании реализовать эту концепцию потребовала крупного капитала. У Marriott был капитал.
Успех Monarch стал обнадеживающим барометром, и Marriott посмотрела на новые рынки. Орландо был очень логичным выбором, поскольку Marriott уже строила курортный комплекс площадью 192 акра: Всемирный центр Мариотта в Орландо.
Строительство Sabal Palms, первого из двух курортов таймшера, примыкающих к Всемирному центру Marriott в Орландо, началось в феврале 1986 года. Курорт предлагал традиционно роскошную обстановку Marriott, и к лету 1987 года на курорте были распроданы все доступные недели. Строительство дочернего курорта Sabal Palms, Royal Palms, началось годом позже и недавно было распродано раньше запланированного срока.
Четвертый проект таймшера Marriott был реализован в фирменном месте острова Хилтон-Хед: Харбор-Тауне. Строительство началось в 1987 году и было завершено менее чем за год. Клуб Heritage Club Marriott в Харбор-Тауне имеет ключевое значение для исключительных спортивных сооружений острова. Право собственности включает особые привилегии на трех полях для гольфа и в ракеточном клубе Sea Pines.
Комплекс из 30 вилл, рассчитанный на 1500 недель, был распродан в июле 1988 года, всего через девять месяцев после его первоначального предложения. Вслед за этим успехом Marriott решила построить свой третий курорт таймшера на острове Хилтон-Хед, Harbour Club в Харбор-Тауне.
Самый новый курорт Marriott на острове Хилтон-Хед — Sunset Pointe в Shelter Cove Harbour, билеты на который уже распроданы. На курорте есть 25 резиденций с таймшером, а также 86 существующих роскошных вилл. Marriott также разрабатывает участок площадью 25 акров на берегу океана для нового отеля таймшера, которым в настоящее время является Hilton Head Inn. Отель на 288 квартир называется Grande Ocean Resort, продажи которого начались в апреле.
Третий курорт Marriott в Орландо, Cypress Harbour, представляет собой комплекс из 500 вилл недалеко от Sea World. Он продолжил успешную концепцию таймшера Marriott в Орландо и демонстрирует оживленные продажи.
Первым курортом Marriott на западе были виллы Desert Springs в Палм-Дезерт, штат Аризона. Курорт с 236 виллами находится рядом с курортным спа-отелем Marriott's Desert Springs. Streamside в Вейле в Колорадо включает 150 вилл в пределах двух миль от деревни Вейл и крупнейшей горнолыжной горы Северной Америки.
Пляжный клуб Paradise Island на Багамах стал первым проектом Marriott за пределами США. Отель предлагает 44 виллы с двумя спальнями, расположенные на берегу океана. Планируются дополнительные виллы. Marriott также недавно объявила, что планирует открыть новый курорт таймшера на Барбадосе, рядом с замком Сэма Лорда, принадлежащим Marriott. Он называется Barbados Beach Club, продажи начались в феврале.
Имея так много успешных отелей таймшера, Marriott служит идеальным примером отельеров, занимающихся таймшером. Сейчас у Marriott более 40 000 владельцев, а годовой объем продаж превышает 100 миллионов долларов. Он предлагает множество туристических программ для их владельцев, в том числе отличную внутреннюю программу обмена на курортах таймшеров, обмены по всей системе отелей и курортов Marriott, обмены через одну из крупных обменных компаний, одну из крупнейших операций по перепродаже в отрасли.
Marriott также недавно объявила, что подписала соглашение об управлении курортом таймшера, в который у нее не было прямых капиталовложений. Компания ожидает, что этот контракт на управление будет первым из многих. Ожидается, что другие гостиничные компании, уже участвующие в разделении времени или рассматривающие возможность участия, последуют этому примеру.
Боб Миллер, исполнительный вице-президент и генеральный директор MORI, считает, что Marriott и другие гостиничные компании могут внести большой вклад в управление курортами таймшера. Преимущества включают в себя: объемные закупки и профилактическое обслуживание недвижимости; взыскание дебиторской задолженности и обслуживание кредитов; национальная программа аренды; доступ к системе бронирования компании; связь с владельцами, поддержка и развитие систем; сильный менеджмент; и многое другое.
HILTON ПРИНИМАЕТ ТАЙМШЕРИНГ
Недавно была основана компания Hilton Grand Vacations, что стало одним из самых ярких событий в индустрии таймшеров с тех пор, как Marriott вошел в этот бизнес. Хотя Hilton, вероятно, не начнет строительство новых отелей таймшера до конца этого года, она уже активно выходит на рынок.
В рамках формирования HGVC она стала партнером успешной компании таймшера во Флориде Mariner и, таким образом, уже имеет 15 курортов таймшера и более 22 000 владельцев. Помимо превосходной курортной недвижимости, Mariner также реализует множество программ аренды и операций по перепродаже, объемы которых являются одними из самых высоких среди всех компаний таймшера в Соединенных Штатах.
Как и многие гостиничные компании, входящие в этот бизнес, цели Hilton в сфере таймшера включают: создание системы высококачественных курортов таймшера по всему миру; создание услуг по управлению недвижимостью и гостиничному бизнесу, включающих сегменты бронирования, перепродажи и аренды; и создание клуба для предоставления услуг обмена и доступа к программе для постоянных гостей и другим программам гостиничного бизнеса.
Еще одним ключевым игроком в этом совместном предприятии является Эд МакМаллен-старший из American Resorts. Г-н Макмаллен добился больших успехов в распределении времени и привнес большой опыт в Hilton. И Mariner, и McMullen добились большого успеха с высококачественными квартирами с двумя спальнями и двумя ванными комнатами площадью около 1200 квадратных футов, и эта политика будет продолжена в Hilton и в будущем строительстве.
Многие курорты могут быть построены на территории или рядом с уже существующими отелями и курортами Hilton по всему миру (например, на Карибах, в Калифорнии, Колорадо, Гавайях, на острове Хилтон-Хед и Орландо). Владельцы смогут пользоваться всеми удобствами и услугами отеля или курорта. Они также получат доступ к программе Hilton HHonors и другим пакетам отдыха, предлагаемым Hilton.
Программа владения таймшерами Hilton будет основана на системе баллов, которая стала очень популярной в отрасли. Фирма также планирует сотрудничать с Conrad Vacation Ownership, другой программой таймшера Hilton.
ДРУГИЕ ЗНАЧИТЕЛЬНЫЕ ИМЕНА В ТАЙМШЭРИНГЕ
Многие другие гостиничные компании оценили преимущества разделения времени и вступают в этот бизнес. Среди многих, два прекрасных примера — Disney и Ramada.
Клуб отдыха Диснея (DVC) недавно открыл свои первые подразделения в Walt Disney World. Как и многие компании в отрасли, DVC решила две основные проблемы потребителей: гибкость и методы «навязчивых продаж».
Приобретая долю в недвижимости в Disney Vacation Club Resort, гости автоматически становятся членами клуба и имеют право на ряд эксклюзивных преимуществ и привилегий. Участники также получают ежегодное количество отпускных баллов, которые можно использовать во время отпуска на курорте или на более чем 100 курортах по всему миру, которые в настоящее время предлагаются в рамках программы «Отпуск для участников».
«Гибкость выбора среди нескольких различных вариантов отдыха — это то, что отличает Disney Vacation Club от многих аналогичных планов», — говорит генеральный директор Марк Пакала. «Система баллов отпуска позволяет участникам выбирать тип отпуска, наиболее соответствующий их потребностям, особенно с учетом того, что эти потребности меняются из года в год». Каждый год участники выбирают, как использовать свои отпускные баллы: на один длительный отпуск или на серию коротких поездок.
За единовременную покупную цену и ежегодные взносы гости могут приобрести долю в недвижимости на курорте, срок действия которой истекает через 50 лет. Минимальная цена покупки на данный момент составляет 11 730 долларов США.
По словам г-на Пакала, проект таймшера Disney существенно опережает прогнозы. Появление и успех Disney служат еще одним доказательством того, что разделение времени является жизнеспособным вариантом для многих гостиничных компаний.
Прошлой весной Ramada International также занялась бизнесом таймшеров на Багамах. Покупая таймшер-курорт Divi недалеко от Нассау, Ramada пробует почву, чтобы понять, может ли таймшер стать для них частью более широкой программы. Divi недавно вышла из банкротства, предусмотренного главой 11, и планирует сконцентрироваться на своих пяти карибских курортах и десяти точках таймшера.
Проект разделения времени Ramada International, состоящий из 50 номеров, является частью отеля Ramada South Ocean, состоящего из 295 номеров. Они предлагают как плавающее время, так и фиксированную неделю.
С появлением такого рода компаний индустрия таймшеров действительно достигает совершеннолетия. Должностные лица отеля явно считают это отличным способом заполнить номера счастливыми отдыхающими.
-
5 Необходимых Ингредиентов Для Работы Дома
19 Oct, 24 -
Понимание Жаргона Цветной Печати
19 Oct, 24 -
Как Сделать Ваш Блог Привлекательным
19 Oct, 24 -
Веб-Дизайн С Отличием
19 Oct, 24
