Контракты на недвижимость, также известные как земельные контракты или договоры купли-продажи, могут быть ценными инструментами для инвесторов в недвижимость, стремящихся получить более высокий доход по сравнению с традиционным доходом от аренды. Предлагая финансирование собственника, эти контракты позволяют инвесторам получать ежемесячные платежи от покупателей, часто по более высокой ставке, чем те, которые они могли бы получить от сдачи в аренду недвижимости. Однако важно понять основы договора недвижимости, прежде чем заключать такой договор. В этой статье мы рассмотрим восемь ключевых элементов, которые обычно включаются в договор недвижимости.
-
Продавец сохраняет законное право собственности, а покупатель получает право собственности по праву справедливости:
В договоре о недвижимости продавец сохраняет законное право собственности на недвижимость, а покупатель имеет справедливое право собственности. Это означает, что, хотя покупатель имеет определенные права и обязанности собственности, такие как осуществление платежей и обслуживание недвижимости, он не получит документ на собственность до тех пор, пока не будет выплачена полная сумма части, финансируемой продавцом. -
Цена покупки часто устанавливается по текущей рыночной стоимости:
Цена покупки в договоре о недвижимости обычно оговаривается между продавцом и покупателем. В большинстве случаев цена устанавливается на основе текущей рыночной стоимости объекта недвижимости. Это гарантирует, что покупатель не переплатит, учитывая риски, связанные с финансированием собственника. Если покупатель не выполнит условия контракта, продавец может быстро восстановить право собственности на недвижимость и сохранить за собой любой первоначальный взнос и процентные платежи, внесенные покупателем. -
Авансовый платеж:
Первоначальный взнос обычно требуется в договоре недвижимости. Покупателю рекомендуется внести первоначальный взнос в размере не менее 7% от покупной цены для покрытия расходов на закрытие, включая агентские комиссии и сборы за право собственности/депонирование. Более крупный первоначальный взнос демонстрирует приверженность покупателя и снижает вероятность неисполнения обязательств. -
Оплата воздушным шаром:
Единовременный платеж представляет собой единовременный платеж, срок выплаты которого наступает в конце срока действия контракта. В контракте указана конкретная дата, к которой покупатель должен произвести окончательный платеж. Невыполнение единовременного платежа является нарушением договора. -
Процентная ставка и ежемесячный платеж:
Сумма, финансируемая владельцем, которая представляет собой покупную цену за вычетом первоначального взноса, обычно амортизируется в течение 30 лет и выплачивается ежемесячными платежами. Оставшийся баланс уменьшается каждый месяц по мере оплаты покупателем. Процентная ставка в контракте на недвижимость должна быть установлена достаточно высокой, чтобы покрыть ежемесячные расходы продавца, включая любые существующие выплаты по ипотеке. Как правило, процентная ставка устанавливается на 1–3% выше преобладающей 30-летней ставки по ипотеке. -
Налоги и страхование:
В большинстве случаев покупатель несет ответственность за уплату налогов на недвижимость и страхование. В рамках ежемесячного платежа покупатель обычно вносит часть предполагаемых налогов и страховки на целевой депозитный счет. Счет условного депонирования гарантирует своевременную оплату этих платежей. Важно отметить, что страховой полис должен быть изменен с полиса домовладельца на полис арендодателя, при этом продавец останется бенефициаром, поскольку он сохраняет юридическое право собственности на протяжении всего срока действия договора. Кроме того, покупатель должен иметь собственную страховку для покрытия личного имущества. -
По умолчанию:
В случае невыполнения покупателем значительной части договора продавец имеет право после письменного уведомления о неисполнении рассматривать все предыдущие платежи, произведенные покупателем, как арендные платежи. Если невыполнение обязательств продолжается, продавец может объявить оставшуюся сумму задолженности и предпринять шаги для восстановления владения имуществом. Любые улучшения, сделанные покупателем, в случае неисполнения обязательств становятся собственностью продавца. -
Условия предоплаты:
Инвесторам в недвижимость следует с осторожностью относиться к положениям о предоплате в контракте. Покупателям часто разрешается произвести досрочные платежи, чтобы уменьшить основную сумму задолженности или даже погасить всю сумму кредита до истечения срока контракта. Однако это может нанести ущерб стратегии инвестора по созданию положительного денежного потока. Чтобы снизить этот риск, в контракт можно включить штраф за предоплату или вообще запретить предоплату. Альтернативно, в контракте может быть предусмотрено, что любая предоплата должна быть применена к первоначальному кредиту (если таковой имеется) до уменьшения ипотеки, финансируемой владельцем. Такой подход позволяет продавцу быстрее погасить основную сумму ипотеки, повышая общую доходность.
В заключение, контракты на недвижимость предлагают инвесторам альтернативный метод финансирования, который может принести более высокий доход по сравнению с традиционной арендой. Понимая восемь основ договора недвижимости, инвесторы могут принимать обоснованные решения и снижать потенциальные риски, связанные с финансированием собственника. Крайне важно проконсультироваться со специалистами в области права и финансов, чтобы убедиться, что контракт соответствует всем требованиям законодательства и защищает интересы обеих участвующих сторон.
-
Страхование Домашних Животных У Вас Есть?
19 Oct, 24 -
Детская Защита Вашего Дома
19 Oct, 24 -
Как Заставить Подростка Уважать Ва?
19 Oct, 24 -
Мужчина И Его Галстук: Какая Взаимосвязь?
19 Oct, 24
