Если бы вы оценили каждую возможную кредитную программу по шкале от самой консервативной до наименее консервативной, у вас были бы 30-летние и 40-летние ссуды с фиксированной ставкой погашения на консервативном конце и ссуды с отрицательной амортизацией и переменной ставкой на консервативном конце. Обратная сторона. Это две крайности.
С консервативной точки зрения, вы выплачиваете кредит по фиксированной процентной ставке. Ничего не меняется. Ваш платеж одинаков каждый месяц в течение 30 или 40 лет. Это означает, что сегодня вы совершаете точно такой же платеж, как и в 2036 или даже в 2046 году.
С агрессивной стороны, у вас есть кредит, по которому вашего платежа недостаточно даже для выплаты процентов по кредиту! Таким образом, размер кредита на самом деле становится больше с каждым месяцем. Что еще хуже, базовая процентная ставка является переменной. Это означает, что вы даже не можете планировать, в какой степени ожидается рост вашего остатка по кредиту.
Мы рассмотрим весь спектр, но сначала нам нужно изучить структуру процентных ставок. 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой — один из самых консервативных доступных вариантов. Он имеет наименьший уровень риска. А вот для банка все наоборот. За счет снижения риска для заемщика весь рыночный риск переносится на банк. Если процентные ставки взлетят до небес, банк не сможет изменить ставку по вашей ипотеке. Это фиксированная. Они также не могут «отозвать» кредит, потому что у вас есть целых 30 лет, чтобы его погасить. Таким образом, банк мог бы зарабатывать больше денег, но он застрял с вами и вашей ипотекой с низкой фиксированной ставкой.
Это риск, который берет на себя банк, когда дает вам ипотечный кредит с фиксированной ставкой. И в результате банк взимает премию за 30- или 40-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой. Фактически, при прочих равных условиях, процентные ставки становятся выше, если вы фиксируете их на более длительный период времени. Процентная ставка, фиксированная на 5 лет, будет немного выше, чем ставка, фиксированная только на 3 года. 7-летняя фиксированная ставка выше, чем 5-летняя фиксированная. 10-летний выше, чем 7. 15-летний еще выше, а 30-летняя фиксированная процентная ставка традиционно была самой высокой. Конечно, недавно кредитное сообщество выступило с новой 40-летней ипотекой. При фиксировании на полные 40 лет ставка немного выше, чем на 30-летний период. Вы платите за роскошь фиксированной процентной ставки; чем дольше он зафиксирован, тем выше ставка.
Помните: «при прочих равных условиях». Вот о чем мы здесь говорим. Учитывая тот же самый кредит, доход и активы; учитывая точно такую же структуру затрат на закрытие; при условии того же первоначального взноса или собственного капитала; процентная ставка будет выше, если вы зафиксируете ее на более длительный период времени. Нет сомнений в том, что ставки могут быть выше или ниже, если другие данные в файле будут другими. Например, если вы сравниваете 2-летний фиксированный субстандартный кредит с 5-летним фиксированным кредитом A-бумаги, 5-летний фиксированный кредит будет иметь более низкую ставку, чем 2-летний субстандартный кредит, но существуют большие различия между A- бумаги и субстандартные кредиты.
30-летний фиксированный контракт исторически является наиболее консервативным выбором. Вы платите за эту безопасность по немного более высокой процентной ставке, но риск чрезвычайно низок. Новая 40-летняя ипотека в настоящее время становится все более распространенной и, амортизируя остаток кредита в течение более длительного периода, позволяет немного снизить выплаты. Оба этих кредита традиционно требуют «амортизирующих» платежей; то есть они включают в себя как принцип, так и интерес.
Недавно была введена опция 10-летнего периода «только проценты». Ставка остается фиксированной в течение полных 30 лет, но вам нужно платить проценты только за первые 10 лет. Если подумать, нет причин брать 40-летний кредит, если вы также выберете вариант «Только проценты». Если вы платите только проценты, срок амортизации становится неактуальным. В любом случае вы платите только проценты. Разница появится после истечения периода «Только проценты». При 30-летнем кредите оставшийся период амортизации сократится до последних 20 лет. Имея 40-летний кредит, у вас все равно будет целых 30 лет, чтобы погасить основную сумму долга.
Итак, многие ли из нас на самом деле планируют провести следующие 30 или 40 лет в одном и том же доме? Возможно, некоторые из нас так и делают, но большинство планирует переехать в другое место где-то до 2036 года (через 30 лет). Хитрость заключается в том, чтобы сбалансировать фиксированный период с продолжительностью времени, в течение которого вы собираетесь оставаться в собственности. Нет смысла фиксировать процентную ставку на период времени, когда у вас больше не будет ипотеки. Нет смысла платить за роскошь, от которой вы никогда не получите выгоду.
На современном рынке вы можете зафиксировать процентную ставку на 1 месяц, 6 месяцев, 1 год, 2 года, 3, 5, 7, 10 лет, 15, 20, 30 или даже 40 лет. Так что найдите минутку и подумайте, как долго вы собираетесь оставаться в своей нынешней собственности. 5 лет? Может быть, 7? В этом случае вам следует зафиксировать процентную ставку только на 5 или 7 лет; может быть, 10, на всякий случай. Таким образом, вы получите самую низкую процентную ставку, сохраняя при этом гарантию фиксированной процентной ставки на период времени, в течение которого вы планируете сохранять ипотеку.
Большинство этих кредитов – тех, которые выдаются только на 3, 5, 7 или 10 лет – по-прежнему имеют полный 30-летний срок. Платеж по-прежнему рассчитывается так, как если бы это был 30-летний погашаемый кредит. Опять же, если вы выберете вариант «Только проценты», график амортизации станет неактуальным. Это не имеет значения; в любом случае вы платите только проценты, по крайней мере, до истечения установленного периода. Но для погашаемого кредита платеж основан на 30-летнем периоде амортизации и полностью фиксирован в течение первоначального фиксированного периода. После этого ставка меняется на индекс плюс маржа, и кредит становится переменным. Маржа никогда не меняется, но индекс может двигаться вверх или вниз в зависимости от торговой активности на рынках облигаций.
В каких случаях следует выбирать ипотеку только под проценты? Многие домовладельцы сегодня стараются вносить ежемесячные платежи по ипотеке. Цены на жилье растут гораздо быстрее, чем зарплаты, поэтому это создает большую нагрузку на покупателей жилья, чем несколько лет назад. Если вы выберете погашаемую ипотеку, вы по сути включитесь в программу вынужденных сбережений. Любые деньги, которые вы вкладываете в реализацию своего принципа, увеличивают ваш капитал. Вы получите все эти деньги обратно, когда продадите дом, потому что остаток вашего кредита будет ниже, чем в противном случае, и у вас останется больше капитала. Амортизируемая ипотека, безусловно, является «консервативным» выбором.
С другой стороны, вы можете посмотреть график погашения и увидеть, какую часть основного долга вы фактически выплатите в течение первых 5 лет 30-летней ипотеки. Немного. Если вы планируете оставаться в собственности только в течение 5 лет, разница в вашем капитале довольно минимальна. Между тем, выплата только процентов уменьшит ваш ежемесячный платеж. В Калифорнии ипотечные кредиты только под проценты чрезвычайно распространены, и они определенно служат цели для тех домовладельцев, которые планируют приобрести новую, возможно, более крупную недвижимость в течение нескольких лет.
Очевидно, важно помнить, что ваш первоначальный принцип баланса никогда не становится меньше. В этом смысле вы, по сути, арендуете дом и рассчитываете на повышение стоимости, чтобы построить капитал. В течение последних 10 лет, когда цены на жилье росли на 10–20% каждый год, эта стратегия приносила хорошие результаты. Но что произойдет, когда рынок начнет двигаться в боковом направлении, как сегодня? Что произойдет, если цены останутся прежними или даже немного снизятся?
Кроме того, учтите тот факт, что при продаже вам придется заплатить комиссию за недвижимость в размере 5 или 6%. Если вы внесете 20% взноса за дом и будете платить проценты только в течение 5 лет, а цены на жилье останутся стабильными, вы фактически потеряете деньги на сделке. Вы начнете с 20% эквити. Если вы в конечном итоге заплатите 5% комиссионных за недвижимость, вы продадите это место только с 15% собственного капитала (20–5%), поэтому после продажи у вас будет меньше денег, чем когда вы купили его 5 лет назад. И это не включает затраты на закрытие, связанные с первоначальной покупкой. Обычно они составляют около 2%, поэтому в конечном итоге вы потеряете 7% стоимости дома в течение 5-летнего периода.
Если место действительно упадет в цене, ситуация станет еще хуже. Недавно я разговаривал с человеком, оказавшимся в такой ситуации. Он купил жилье 10 месяцев назад и не может выплачивать ипотеку. Его ситуация еще хуже, потому что у него есть штраф за досрочное погашение кредита. Между тем, его дом не подорожал ни цента. С учетом комиссий по недвижимости и штрафа, если он продаст недвижимость сегодня, он потеряет более 35 тысяч долларов (изначально он финансировал 100%). Если он сдаст его в аренду, то все равно будет находиться под водой около 1500 долларов в месяц. В любом случае, он в плохой ситуации. Ты должен быть осторожен. Прибыль не гарантирована.
Это подводит меня к последней крупной кредитной программе; тот, который набирает популярность. На самом деле это немного пугает, потому что последний тип ипотеки является наименее консервативным из всех. Он называется «Option ARM» и дает заемщику выбор из 4 различных вариантов оплаты каждый месяц. Они могут платить минимальный платеж, основанный на искусственной начальной процентной ставке всего в 1%. Они могут платить только проценты. Они могут выплатить 30-летний амортизированный платеж или 15-летний амортизированный платеж – самый высокий из четырех.
Мы все слышали об этих 1% ипотечных кредитах. Их активно рекламируют, и большая часть маркетинга обманчива. Я лично считаю, что менее 10% людей, получающих эти кредиты, действительно понимают, во что они ввязываются. Никаких исследований, подтверждающих это, нет – это только мое мнение. Давайте посмотрим поближе и развеем шумиху вокруг этих кредитных продуктов. Поверьте мне; они не так хороши, как могут показаться.
Во-первых, ставки никогда не составляли 1% и никогда не будут. 1% — это маркетинговый ярлык, помогающий продавать кредиты. Они рассчитывают платеж, исходя из начальной ставки в размере 1%, но этот минимальный платеж меньше, чем платеж только по процентам. Вы находитесь под водой с самого начала. Разница между этим минимальным платежом и платежом только по процентам называется «отсроченными процентами» и добавляется к вашему ипотечному балансу каждый месяц. Это называется отрицательной амортизацией, и она стирает ваш капитал каждый раз, когда вы вносите этот низкий минимальный платеж.
Следующее, что эти кредитные программы не являются фиксированными. Они меняются с первого месяца. Структура минимального платежа действительно фиксирована на первые 7 лет (в большинстве случаев), но это искусственный платеж – выплата с отрицательной амортизацией. Эти минимальные платежи вообще не отражают истинную процентную ставку. Базовая процентная ставка по этим кредитам является переменной и может меняться каждый месяц.
В-третьих, 30-летний амортизированный платеж также не является фиксированным. Когда люди слышат «30-летний», они автоматически предполагают «фиксированный». Здесь дело не в этом. Есть большая разница между «амортизированными» и «фиксированными». При переменной процентной ставке 30-летний амортизированный платеж меняется каждый месяц. И в наши дни он, вероятно, становится выше, а не ниже.
Мы должны признать, что эти программы имеют ценность для людей, которые полностью их понимают. На растущем рынке недвижимости они могут облегчить обслуживание инвестиционной недвижимости или обеспечить гибкость для людей с неравномерным потоком доходов. Но если недвижимость не дорожает, эти программы стирают ваш капитал и уничтожают потенциальную прибыль. Так что будь осторожен.
-
У Вас Слишком Много Долгов
19 Oct, 24 -
Уровень Срочного Страхования Жизни
19 Oct, 24 -
Взгляд На Типы Студенческих Кредитных Кар?
19 Oct, 24 -
Новые Тенденции На Рынке Недвижимости Дубая
19 Oct, 24 -
Семейные Связи В Уютном Районе Атлант?
19 Oct, 24
