Ипотечное рефинансирование под 1%, вы, наверное, видели 100 различных рекламных объявлений, но как это возможно? На самом деле есть только один большой секрет 1% ипотечных кредитов: минимальные платежи в размере 1% ниже процентов, подлежащих уплате по кредиту. После того, как мы рассмотрели эту особенность, большинство других аспектов ипотеки под 1% стали относительно логичными. Ипотечные кредиты под 1%, которые сейчас представлены в десятках разновидностей со стартовыми ставками от менее 1% (некоторые даже начинаются с 0% в течение нескольких месяцев после рефинансирования) до 4% и более, предлагают удивительно низкие выплаты. Некоторые из них предлагают фиксированные ставки на 30 или даже 40 лет, некоторые из них регулируются со дня их получения, все это, по сути, «1% ипотечных кредитов» и сегодня чрезвычайно популярны среди домовладельцев. Ипотечные кредиты под 1% и их детища используются для консолидации долга, управления денежными потоками, инвестиций и в целях налогообложения, и они используются очень часто.
По оценкам, полные 40% ипотечных кредитов, выданных в 2005 и 2006 годах, относятся к семейству ипотечных кредитов под 1% и имеют несколько вариантов оплаты. Ее сторонники приветствовали успех ипотеки под 1% как новую эру доступности и гибкости, чрезвычайно острого финансового инструмента, когда-то доступного только очень богатым, теперь доступного каждой семье в стране. Его оппоненты склонны думать, что ипотека по ставке 1% слишком высока для среднего домовладельца, они опасаются, что «средние Джо» могут порезаться. Несмотря на их разделение, одно можно сказать наверняка: популярность ипотеки под 1% обусловлена неустанным стремлением к американской мечте. Сегодня в Соединенных Штатах больше домовладельцев, чем в любой другой период истории, и многие из тех, кто владеет домами, смогли стать домовладельцами, что когда-то было достижением всей их жизни, только в возрасте от 20 до 30 лет, в основном из-за расширенная доступность этих 1% ипотечных кредитов для обычных заемщиков.
Насколько дешевле вариант выплаты ипотеки в размере 1% по сравнению с сопоставимой традиционной 30-летней фиксированной основной суммой и процентами?
Для ипотеки в размере 500 000,00 долларов США:
Минимальный платеж 1%: 1200,00 долларов США.
Обычный платеж по кредиту: $3000,00
Денежный поток/сбережения: $1800,00.
Легко понять, почему рефинансирование ипотеки по ставке 1% так широко рекламируется как способ сократить выплаты по ипотеке вдвое. В приведенном выше примере вариант минимального платежа по ипотеке в размере 1% на 60% меньше, чем типичный традиционный платеж по основной сумме и процентам по кредиту. Минимальные платежи по ипотечным кредитам в размере 1% обычно на 50% ниже, чем даже высоко оцененные ипотечные кредиты с оплатой только процентов, и большинство кредитов в семействе ипотечных кредитов с ставкой 1% включают возможность выплаты более 1%, если это необходимо.
Итак, как это работает?
На самом деле, ипотека под 1% — это больше, чем просто стартовая ставка в 1%. У них также есть полностью индексированная ставка, которая представляет собой реальную сумму процентов, причитающихся каждый месяц. При внесении минимального платежа по ипотеке в размере 1% заемщик не выплачивает все причитающиеся проценты, что некоторые считают хорошо, а некоторые - плохо. Давайте рассмотрим некоторые из обычно воспринимаемых преимуществ и предостережений по ипотеке со ставкой 1%:
Распространенные преимущества 1%-ной ипотеки:
1. Чрезвычайно низкий ежемесячный минимальный платеж. Как мы видели в нашем примере, минимальный размер платежа составляет менее половины типичного традиционного платежа по ипотеке.
2. Гибкость в контроле над своими собственными деньгами. В отличие от традиционной ипотеки, которая требует ежемесячной выплаты основной суммы долга, 1%-ная ипотека позволяет заемщикам взять власть в свои руки и производить выплаты основной суммы долга, когда они этого захотят, например, после получения бонуса или особенно удачный год.
3. Отделите денежный поток от собственного капитала. Хотя многие эксперты в области личных финансов хвалят преимущества создания собственного капитала, реальность такова, что инвестирование собственного капитала приносит 0% прибыли от инвестиций на ежемесячной основе. В приведенном выше примере выплата традиционной основной суммы долга и процентов вынуждает заемщика каждый месяц инвестировать в свой дом на 1800 долларов больше, деньги, которые полностью заблокированы в собственном капитале дома. Домашний капитал неликвиден, а это означает, что все эти деньги, заблокированные в капитале, не могут быть доступны, если дом не будет продан или рефинансирован. Банк не будет ежемесячно выписывать чек на сумму собственного капитала заемщика по традиционному кредиту. При минимальном платеже по ипотеке в размере 1% разница в платежах в размере 1800 долларов — это деньги в кармане заемщика, которые он может инвестировать или тратить по своему усмотрению. Отсрочивая проценты с помощью ипотеки под 1%, заемщик получает полный доступ к деньгам, которые обычно были бы заблокированы до тех пор, пока он не продаст недвижимость. Эти 1800 долларов в месяц составляют более 100 000 долларов наличными в течение 5 лет по ипотеке под 1%, и они доступны каждый раз, когда ваша зарплата не израсходована на уплату огромных традиционных платежей по ипотеке каждый месяц.
4. Максимизируйте консолидацию долга. Использование рефинансирования ипотеки под ставку 1% для погашения всех других ваших кредиторов, таких как компании, выпускающие кредитные карты, и кредиторы с высокими процентными ставками, означает, что вы можете сэкономить даже больше денег, чем при рефинансировании ипотеки под ставку 1%. Поскольку вы не тратите деньги под высокие проценты на своих кредиторов каждый месяц, деньги, которые вы экономите, внося 1%-ный платеж по ипотеке, фактически идут в ваш карман, ваши сбережения, ваши инвестиции или туда, где они вам больше всего нужны. Это окончательный контроль. Предположим, что в нашем примере с ипотекой на сумму 500 000 долларов США под 1%, приведенном выше, мы включили 30 000 долларов США по кредитным картам и другим долгам с высокими процентами, для которых требуется ежемесячный минимальный платеж в размере 1000 долларов США. При использовании рефинансирования ипотеки под 1% для погашения этих долгов общая ежемесячная экономия в предыдущем примере составит более 2800 долларов в месяц, 1000 долларов от консолидации долга плюс 1800 долларов от разницы между традиционным платежом по кредиту под 6% и ипотекой под 1%. минимальный платеж.
5. Превратите капитал в налоговый вычет. Во-первых, 1%-ный платеж по ипотечному кредиту представляет собой 100%-ный процент и, следовательно, в большинстве случаев должен быть 100%-ным налоговым вычетом. Во-вторых, одним из наиболее привлекательных преимуществ ипотечных кредитов под 1% является дополнительный налоговый вычет по отсроченным процентам. Это означает, что заемщики могут получить налоговый вычет по процентам, на которые им не пришлось тратить деньги, и выбрать время, в которое этот вычет будет реализован, что может привести к огромной экономии на ликвидности или рефинансировании. Для инвесторов в недвижимость это огромное преимущество, поскольку оно часто может свести на нет последствия прироста капитала от продажи недвижимости. Отказ от ответственности: мы не предоставляем консультации по налогообложению, поэтому вам следует рассмотреть возможность консультации с CPA.
6. Легкая квалификация: Обычно, чтобы претендовать на ипотеку с низким платежом, заемщики должны иметь исключительный кредит. Тем не менее, кредиты на рефинансирование ипотеки под 1% обычно доступны заемщикам с кредитным рейтингом всего 620, а если они берут менее 80% стоимости своего дома, баллы могут даже достигать 500 при условии отсутствия просроченных платежей по ипотеке. сообщили о своем кредитном файле. Доход заемщика может быть указан, а иногда вообще не требуется никаких документов о доходах или трудоустройстве.
7. Повышенная защита от потери права выкупа: поскольку минимальный вариант платежа настолько низок, ежемесячная экономия денежных средств настолько велика, а кредит настолько гибок, семья ипотечных кредитов под 1% предлагает домовладельцам вариант с низким минимальным платежом, вероятность которого у них гораздо выше. выплаты, если они потеряют доход или станут инвалидами.
8. Платежи раз в две недели. Популярный способ максимизировать выгоду от рефинансирования ипотеки под 1% — это делать платежи раз в две недели (которые доступны для некоторых ипотечных кредитов со ставкой 1%). Это оптимизирует кредит, чтобы он совпадал с платежными циклами большинства заемщиков, и снижает любые возможные негативные последствия отсрочки выплаты процентов.
Распространенные предостережения в отношении 1%-ной ипотеки:
1. Искусственно заниженные платежи. Поскольку минимальные платежи настолько низки по сравнению с традиционными ипотечными кредитами, многие эксперты опасаются, что люди, которые обычно не имели бы права на владение жильем, теперь могут владеть домом. Есть опасение, что новые домовладельцы или домовладельцы с «низким доходом» могут «зайти выше головы», купив больше домов, чем они действительно могут себе позволить. В конечном счете, заемщик сам решает, какую сумму он может себе позволить.
2. Отложенные проценты: Эту проблему часто называют отрицательной амортизацией. Эту проблему журналисты обычно называют «негативной», поскольку остаток кредита может увеличиваться с течением времени, если всегда выбирать минимальный платеж. Однако эта точка зрения игнорирует преимущества резкого увеличения денежного потока в кармане заемщика каждый месяц и налоговые льготы от отсрочки выплаты процентов. Конечно, заемщик может выбрать для себя, хочет ли он потратить свои деньги на выплату процентов банку или предпочитает положить разницу в свой карман.
3. Амортизация. Если стоимость дома заемщика резко падает, а другие факторы вынуждают заемщика продать дом, пока его стоимость низкая, заемщик может оказаться должен больше, чем стоит дом. Это действительный риск в течение коротких периодов времени для всех типов ипотечных кредитов, а не только для ипотечных кредитов под 1%. Даже традиционная ипотека с основной суммой долга и процентами не погашает достаточную сумму основного долга в течение первых 5 лет ее существования, чтобы компенсировать резкое краткосрочное снижение стоимости жилья. Риск снижения стоимости недвижимости — это реальный риск владения собственностью, и точка. Однако история говорит нам, что жилая недвижимость стабильно дорожает в течение любого десятилетнего периода за последние 50 лет.
4. Слишком легко получить право на получение кредита. Большинству заемщиков, желающих приобрести или рефинансировать дом, это может показаться не недостатком, но есть те, кто считает, что заемщиков следует заставлять документировать значительно больший доход и активы, чтобы претендовать на такие виды кредитов. кредиты. Во многом эти настроения являются результатом устаревших представлений об ипотеке под 1% как об «ипотеке для богатых людей», для получения которой раньше требовался значительный собственный капитал, а отчасти это можно отнести на счет столь же устаревших представлений «один размер подходит всем» о ипотека. Ваша точка зрения, вероятно, будет зависеть от того, в состоянии ли вы предоставить обширную документацию о своих доходах и активах в поддержку вашей заявки на кредит.
Многие из критических замечаний по поводу ипотечных кредитов под 1% вращаются вокруг разновидности этих ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой, которая, как и все ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой, повышается и понижается вместе с остальным рынком. Однако в большинстве ипотечных кредитов со ставкой 1% минимальный платеж остается фиксированным и может увеличиваться или уменьшаться только на 7,5% в год. Таким образом, если ваш платеж в первый год составляет 1000 долларов США, во втором году он не может превысить 1075 долларов США. Поскольку ставка по кредиту может измениться в большую или меньшую сторону, чем минимальный платеж, который чрезвычайно низок, кредит может привести к отсрочке выплаты процентов, если будет произведен только минимальный платеж. Многие из проблем с амортизацией, которые критики 1%-ной ипотеки считают их ключевым недоброжелателем, были недавно решены путем введения ссуд с фиксированной ставкой минимального платежа для 1%-ной ипотечной семьи.
Варианты ипотечного кредита с фиксированной ставкой 1%, последние дополнения к семейству ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой 1%, имеют фиксированные процентные ставки на срок от 3 до 30 лет и более. Вариант минимального платежа обычно доступен в течение первых 5, 10, 15 или, в некоторых случаях, 20 лет ипотеки, после чего 1%-ный платеж по ипотеке пересчитывается или корректируется на выплату только процентов или на полную выплату основной суммы и процентов. В течение фиксированного периода выплаты по кредиту и процентные ставки по ипотечным кредитам с фиксированной ставкой 1% совершенно предсказуемы и могут быть определены с точностью до копейки. Многие заемщики, предпочитающие фиксированную ставку, могут получить значительную выгоду от 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой 1%, которая фактически предусматривает минимальный платеж в размере 1,95% и фиксированную ставку в диапазоне от 6% до 7% в течение 30 лет.
Хотя в журналистском сообществе есть те, кто считает, что ипотека под 1% имеет слишком большую власть для обычного домовладельца, в конечном итоге решение остается в руках домовладельца. Делайте крупные платежи в банк каждый месяц или кладите деньги в карманы. И домовладельцы, кажется, разделились поровну, так как рефинансирование в кредиты из категории ипотечных кредитов под 1%, по прогнозам, составит более 50% всех рефинансирований в 2007 году. минимальные варианты оплаты, отличные возможности консолидации долга, значительный денежный поток и налоговые преимущества, ставшие возможными за счет отсрочки процентов, а также гибкость, позволяющая контролировать свои финансы или оградить себя от перебоев в доходах или инвалидности, ипотечные кредиты под 1% продолжают показывать значительный рост по всей стране. Вопрос о том, подходит ли вам рефинансирование ипотеки под 1%, должен быть определен путем проведения детального анализа вашего личного финансового положения с помощью специалиста по ипотечному кредитованию, который имеет большой опыт работы с ипотечными продуктами под 1%. Как всегда, мы будем рады вашим звонкам и письмам.
-
Больше, Чем Просто Деньги: Барте?
19 Oct, 24 -
Бесплатные Гранты От Правительства
19 Oct, 24 -
Экономьте Заранее И Часто
19 Oct, 24 -
Инвестиции – Можно Ли Обойтись Без Них
19 Oct, 24 -
Роль Сборщика Налогов
19 Oct, 24 -
Самые Дорогие Вещи В Вашей Жизни
19 Oct, 24
