Будьте осторожны при покупке арендуемой недвижимости. Однажды зимой мы остановились в мотеле на неделю. В счете было указано вдвое больше, чем должно было быть, но, поскольку я уже заплатил нужную сумму наличными, я ничего об этом не подумал. Когда мы заметили, что вестибюль и бассейн не отапливаются, мы подумали, что это бережливость. Лишь год спустя, когда я прочитал новость о новом владельце, изо всех сил пытающемся заставить мотель работать, я понял, что происходит.
Владелец планировал продать. Для подготовки она использовала два основных способа завышения оценочной стоимости: уменьшить расходы и увеличить заявленные доходы. Прекратив ремонт и незаметно увеличивая доход на 100 долларов каждый день, она могла бы получить за год на 45 000 долларов больше чистой прибыли. При ставке капитализации 0,08 это означает, что оценка будет на 562 000 долларов выше, чем должна была быть. Упс! Бедный парень, который переплатил!
Хотите избежать подобной ошибки при покупке арендуемой недвижимости? Вам нужно следить за такими трюками. Вы также должны понимать основы оценки доходной собственности.
Все начинается со ставки капитализации или «ставки капитализации». Если инвесторы в определенной области ожидают доходности активов в размере 8%, ставка ограничения составит 0,08. Чистая прибыль до погашения долга делится на эту сумму, чтобы получить стоимость недвижимости. Я объясню это подробнее в другой статье, но главное здесь – помнить, что каждый доллар показанного дополнительного дохода увеличит оценочную стоимость на 12,50 долларов при предельной ставке 0,08 или на 10 долларов, если предельная ставка равна 0,10.
Грязные трюки продавцов
Если продавцы сдаваемой в аренду недвижимости честными методами увеличивают чистую прибыль, то недвижимость должна продаваться дороже. К сожалению, существует множество нечестных способов, как законных, так и мошеннических, которые иногда используются. В отличие от продавцов домов, которые могут замазать трещины в фундаменте штукатуркой, уловки продавцов доходной недвижимости не касаются внешнего вида. Они касаются доходов и расходов.
Доход можно преувеличить, показав вам «проформу» или прогнозируемый доход вместо фактической собранной арендной платы. Запросите реальные цифры и убедитесь, что ни одна из квартир, перечисленных как занятые, на самом деле не пустует. Кроме того, убедитесь, что ни один из доходов не получен от разовых событий, таких как продажа чего-либо.
Доходы от торговых автоматов – это серая зона. Умные инвесторы вычитают эту сумму из чистой прибыли, прежде чем применять ставку предела, а затем добавляют обратно стоимость самих машин. Например, если стиральные машины зарабатывают 6000 долларов, это добавит 75 000 долларов к оценочной стоимости (максимальная ставка 0,08), если она будет включена. Поскольку их легко заменить, добавление стоимости замены в размере 10 000 долларов вместо этого имеет больше смысла.
Сокрытие расходов – самая распространенная уловка продавца. Оплата ремонта по балансу или просто отказ от необходимого ремонта в течение года может значительно увеличить чистый доход. Требуйте отчета по всем расходам. Если число в категории расходов вызывает подозрения, замените его своим собственным предположением.
Проанализируйте каждый из следующих пунктов, проверяя цифры, насколько это возможно, и заменяя свои собственные предположения, если они слишком подозрительны: уровень вакантных площадей, реклама, уборка, техническое обслуживание, ремонт, плата за управление, расходные материалы, налоги, страхование, коммунальные услуги, комиссионные, юридические услуги. сборы и любые другие расходы. Так вы сделаете покупку арендуемой недвижимости безопасной.
Когда дело доходит до покупки арендуемой недвижимости, важно соблюдать осторожность. Привлекательность инвестиционных возможностей на рынке недвижимости иногда может ослепить покупателей и не заметить потенциальных ловушек. Очень важно знать об уловках, которые используют продавцы, чтобы завысить стоимость своей недвижимости. Понимая эту тактику и хорошо разбираясь в основах оценки доходной собственности, вы можете защитить себя от дорогостоящих ошибок.
Одна поучительная история служит ярким напоминанием о необходимости бдительности. Представьте себе, что вы остановились в мотеле на неделю зимой и обнаружили, что счет, предъявленный вам, вдвое превышает положенный. Однако, поскольку вы уже заплатили нужную сумму наличными, вы в тот момент ничего об этом не подумали. Кроме того, вы могли заметить, что вестибюль и бассейн не отапливались, что сочло это проявлением бережливости со стороны владельца мотеля. Лишь год спустя, после прочтения новости о новом владельце, изо всех сил пытающемся сделать мотель прибыльным, правда раскрылась.
Предыдущий владелец планировал продать мотель и применил две распространенные тактики, используемые для завышения оценочной стоимости: сокращение расходов и увеличение заявленного дохода. Пренебрегая необходимым ремонтом и незаметно добавляя 100 долларов к заявленному доходу каждый день, она могла бы получить за год на 45 000 долларов больше чистой прибыли. Если применить ставку капитализации 0,08, эта манипуляция привела бы к оценке на 562 000 долларов выше, чем должна была быть. К сожалению, ничего не подозревающий покупатель переплатил за недвижимость, став жертвой уловок продавца.
Чтобы избежать такого затруднения при покупке арендуемой недвижимости, крайне важно быть внимательными к подобным мошенническим практикам. Кроме того, важно иметь четкое понимание основ оценки доходной собственности.
Одним из ключевых понятий в этом отношении является ставка капитализации, часто называемая «ставкой капитализации». Ставка ограничения определяется ожидаемой доходностью активов в конкретной области. Например, если инвесторы ожидают доходности в размере 8%, ставка капитализации составит 0,08. Стоимость недвижимости рассчитывается путем деления чистой прибыли до погашения долга на ставку предела. Хотя подробное объяснение этого процесса выходит за рамки данной статьи, важно помнить, что каждый дополнительный доллар заявленного дохода может увеличить оценочную стоимость на 12,50 долларов США при предельной ставке 0,08 или на 10 долларов США при предельной ставке 0,10.
Теперь давайте углубимся в некоторые уловки, используемые продавцами для манипулирования стоимостью сдаваемой в аренду недвижимости. В то время как продавцы жилых домов могут прибегнуть к косметическим исправлениям, чтобы скрыть недостатки, продавцы доходной недвижимости сосредотачиваются на манипулировании доходами и расходами.
Одной из распространенных тактик является завышение доходов путем предоставления потенциальным покупателям «проформы», которая представляет собой прогнозируемый доход, а не фактическую собранную арендную плату. Крайне важно запросить фактические данные о доходах и убедиться, что все квартиры, указанные как занятые, действительно заселены. Кроме того, внимательно изучите источники дохода, чтобы убедиться, что ни один из них не связан с разовыми событиями, такими как продажа активов.
Доходы, полученные от торговых автоматов, представляют собой серую зону. Опытные инвесторы обычно вычитают этот доход из чистой прибыли перед применением предельной ставки. Вместо этого они добавляют к оценочной стоимости стоимость самих торговых автоматов. Например, если стиральные машины приносят доход в размере 6000 долларов США, их включение увеличит оценочную стоимость на 75 000 долларов США (при предельной ставке 0,08). Однако, учитывая, что эти машины легко заменить, имеет смысл добавить к стоимости стоимость замены (например, 10 000 долларов США).
Самая распространенная уловка продавцов – сокрытие расходов. Они могут платить за ремонт не по балансу или пренебрегать необходимым ремонтом в течение длительного периода, искусственно завышая чистый доход. Чтобы защитить свои интересы, требуйте детальную расшифровку всех расходов. Если какая-либо цифра в категории расходов кажется подозрительной, замените ее собственной обоснованной оценкой.
Чтобы обеспечить надежные инвестиции при покупке арендуемой недвижимости, тщательно проанализируйте каждую категорию расходов, максимально проверив цифры. Если число кажется сомнительным, положитесь на свое суждение и замените его своим собственным предположением. Некоторые важные категории расходов, которые следует тщательно изучить, включают долю вакантных площадей, рекламу, уборку, техническое обслуживание, ремонт, плату за управление, расходные материалы, налоги, страхование, коммунальные услуги, комиссии, судебные издержки и любые другие потенциальные расходы.
Сохраняя бдительность и понимая уловки продавцов, вы сможете с большей уверенностью ориентироваться в процессе покупки арендуемой недвижимости и минимизировать риск стать жертвой мошеннических действий. Тщательный анализ доходов и расходов, требование точной информации и полагаться на собственное суждение — все это важные шаги на пути к обеспечению надежных инвестиций в мир аренды недвижимости.
-
Бесплатные Гранты От Правительства
19 Oct, 24 -
Что Вам Нужно Знать О Бизнес-Кредита?
19 Oct, 24 -
10 Основных Причин Долгов
19 Oct, 24 -
Консолидация Вашего Долга
19 Oct, 24
