Налоги на недвижимость являются одной из крупнейших статей расходов, которые несут владельцы квартир. Однако многие владельцы не обращаются эффективно. Несмотря на то, что владельцы понимают, что налогами на недвижимость можно управлять и снижать их посредством апелляции, некоторые рассматривают налоги как произвольную оценку, предоставленную правительством, которую невозможно эффективно обжаловать. Это, как правило, сводится к старой пословице: «Нельзя бороться с мэрией».
К счастью, процесс апелляции по налогу на недвижимость в Техасе предоставляет владельцам множество возможностей для подачи апелляции. Этот процесс, осуществляемый либо непосредственно владельцем, либо консультантом по налогу на недвижимость, должен включать в себя интенсивные усилия по ежегодному обжалованию и минимизации налогов на недвижимость. Сокращение расходов по самой крупной статье оказывает существенное влияние на снижение общих операционных расходов владельца. Хотя полностью избежать бремени уплаты налогов на недвижимость невозможно, можно резко снизить налоги, часто на 25–50%.
Почему некоторые владельцы не подают апелляцию
Некоторые владельцы недвижимости не подают апелляцию, потому что они либо не понимают процесс, либо не понимают, что существует высокая вероятность достижения значительного снижения налогов на недвижимость. Некоторые собственники считают, что, поскольку рыночная стоимость их недвижимости превышает оценочную, то обжаловать и снизить налоги на недвижимость невозможно. Хотя апелляции по поводу неравной оценки являются относительно новыми, существует четкий способ обжалования налогов на недвижимость на уровне административных слушаний на основании неравной оценки. Неравная оценка возникает, когда имущество оценивается несоответственно с соседними или сопоставимыми объектами. Кроме того, некоторые владельцы неохотно нанимают консультантов по налогу на недвижимость, даже несмотря на то, что многие консультанты будут работать на основе условного гонорара, при котором владелец не несет никаких затрат, если только налоги на недвижимость за текущий год не будут снижены.
Обзор процесса апелляции
Ниже приведены основные этапы ежегодного процесса обжалования налога на имущество:
· Запросить уведомление о доступном значении
· Подать апелляцию
· Подготовиться к слушанию
Просмотр записей
Рассмотрите апелляцию по рыночной стоимости
Рассмотрение апелляции по поводу неравной оценки
· Установить периметры переговоров
· Административные слушания
· Решите, оправданы ли обязательный арбитраж или судебная апелляция
· Своевременно платить налоги
Запрос уведомления об оценочной стоимости
Владельцы недвижимости имеют возможность ежегодно запрашивать уведомление об оценочной стоимости своей собственности. Раздел 25.19g Налогового кодекса Техаса на недвижимость предоставляет владельцу возможность запросить письменное уведомление об оценочной стоимости у главного оценщика. Владельцам выгодно запрашивать и получать письменное уведомление об оценочной стоимости каждого объекта недвижимости, поскольку это гарантирует им возможность проверить оценочную стоимость. Данное уведомление должно направляться ежегодно. Оценочный округ не обязан отправлять уведомление об оценочной стоимости, если стоимость увеличивается менее чем на 1000 долларов США. Однако, если владелец не удовлетворен стоимостью за предыдущий год и стоимость осталась прежней, оценочный округ, вероятно, не отправит уведомление об оценочной стоимости за текущий год. В этой ситуации собственник может забыть протестовать, поскольку уведомление об оценочной стоимости имущества не было получено.
Как подать и обжаловать
Не позднее 31 мая каждого года владелец недвижимости должен подать апелляцию по каждому объекту недвижимости. Однако, хотя многих владельцев устраивает оценочная стоимость, во многих случаях есть основания для апелляции. Два варианта апелляции включают в себя:
1. неравная оценка, и
2. рыночная стоимость на основе данных, которые оценочный округ предоставляет владельцу до слушания.
Вы можете подать апелляцию, заполнив форму протеста, предоставленную оценочным округом, и указав в качестве основания для апелляции как завышенную стоимость (рыночную стоимость), так и неравную оценку. Кроме того, владелец недвижимости может просто отправить уведомление, в котором идентифицируется недвижимость и выражается недовольство каким-либо решением оценочного бюро. Уведомление не обязательно должно быть на официальной форме, хотя контролер предоставляет форму для удобства владельцев недвижимости. (Вы можете получить доступ к форме протеста на сайте www.cutmytaxes.com.)
Законопроект Палаты представителей № 201 – полезная информация
Законопроект Палаты представителей 201 — это отраслевой жаргон, обозначающий возможность владельца недвижимости запросить информацию, которую оценочный округ будет использовать на слушании, и получить копию за 14 дней до слушания. Название «Законопроект Палаты представителей 201» происходит от законопроекта, использованного для принятия закона. Подробная информация о законопроекте Палаты представителей 201 содержится в разделах 41.461 и 41.67d Налогового кодекса штата Техас. При подаче протеста владелец недвижимости должен дополнительно в письменной форме запросить у оценочного округа копию любой информации, которую оценочный округ планирует представить на слушании. Оценочный округ обычно требует от владельца недвижимости прийти в офис оценочного округа, чтобы получить информацию и взимать символическую плату, обычно 0,10 доллара США за страницу. Хотя стоимость запросов по законопроекту Палаты представителей 201 довольно низка (обычно от 0,50 до 2,00 долларов США за жилой и коммерческий объект), эта информация имеет неоценимое значение при подготовке к слушаниям. Кроме того, подача запроса на законопроект Палаты представителей 201 важна, поскольку она ограничивает информацию, которую оценочный округ может предоставить на слушании, той информацией, которая была предоставлена владельцу недвижимости за две недели до слушания.
Подготовка к слушанию
Начните с проверки точности информации оценочного округа о вашей собственности. Если оценочный округ завышает качество или количество улучшений, это оправдывает вычет. Следующим шагом является рассмотрение информации о рыночной стоимости и неравной оценке, предоставленной оценочным округом в пакете законопроекта 201 Палаты представителей. Если рассматриваемое имущество является доходным, сверьте анализ доходов оценочного округа с вашими фактическими отчетами о доходах и расходах. Рассмотрите следующие области как возможности опровергнуть анализ оценочного округа:
· Валовой потенциальный доход
· Доля вакантных
· Общий эффективный валовой доход, включая прочие доходы
· Операционные расходы
· Сумма восстановительных резервов
· Чистый операционный доход
· Ставка капитализации
· Окончательная рыночная стоимость
Многие владельцы недвижимости и консультанты начинают с фактических данных о доходах и расходах и используют одно или два предположения, предоставленные оценочным округом. Однако они в первую очередь используют информацию о фактических доходах и расходах при подготовке собственного анализа доходов и оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.
Если сопоставимые продажи являются основным вопросом при определении рыночной стоимости, начните с анализа данных о сопоставимых продажах, предоставленных оценочным округом, в сравнении с оценочной стоимостью вашей недвижимости. Преобразуйте цены продажи из оценочного района в цены за квадратный фут или за единицу. Затем сравните продажи с оценкой за квадратный фут или за единицу вашей недвижимости. Продажи могут оказаться полезными во время слушаний.
Затратный подход обычно не используется на слушаниях по налогу на имущество, за исключением совершенно новых или относительно новых объектов недвижимости. Если ваша недвижимость новая, оценщик, вероятно, захочет просмотреть информацию о стоимости, и вы, вероятно, не захотите показать ее им. Во многих случаях фактическая стоимость недвижимости превышает оценку, предоставленную оценочным округом. В этом случае вы, скорее всего, захотите подать апелляцию по поводу неравной оценки, а не по рыночной стоимости. Независимо от того, насколько хороши ваши аргументы или насколько страстно они выражены, сотрудники оценочного округа и члены Совета по оценке оценки (ARB) склонны полагать, что стоимость равна стоимости новой недвижимости.
Отложенное обслуживание и функциональное устаревание
Еще одним вопросом, который важен для апелляции по рыночной стоимости и, в некоторой степени, для апелляции по неравной оценке, является информация об отсроченном техническом обслуживании и функциональном устаревании. Отложенное техническое обслуживание может включать в себя такие элементы, как:
· гнилое дерево
· облупившейся краской
· замена крыши
· капитальный ремонт
· обновление ландшафтного дизайна и другие подобные вещи
Большинство оценочных округов уделяют минимальное внимание запросам на корректировки, основанные на отсроченном обслуживании, если только владелец недвижимости не предоставит расходы на ремонт от независимых подрядчиков. Есть некоторые исключения, когда кооперативный неофициальный оценщик или сочувствующий ARB берет оценку владельца отсроченного технического обслуживания и вносит коррективы на основе этих затрат. Большинство оценщиков и членов АРБ гораздо более склонны вносить коррективы, если предоставляются оценки затрат третьих сторон. Кроме того, оценщики и многие члены АРБ склонны вычитать только часть общей стоимости, аргументируя это тем, что «мы давали резерв на замену этого объекта в течение последних лет, и было бы двойным падением». вычесть из него всю стоимость в текущем году». Хотя это неверный аргумент в пользу оценки, он, как правило, практикуется во многих оценочных округах. Реальность такова, что стоимость устранения отсроченного обслуживания вычитается из предложения потенциального покупателя.
Примерами функционального устаревания могут служить квартира с тремя спальнями, в которой есть только одна ванная комната, или квартира с двумя спальнями, в которой нет подключений к стиральной/сушильной машине в районе, где эти подключения являются общими. Другим примером может служить квартира с оконным кондиционером в районе, где центральная система отопления, вентиляции и кондиционирования является типичной и ожидаемой.
Анализ неравной оценки
Налоговый кодекс Техаса, раздел 41.43(b)(3), предусматривает оценку или обжалование неравной оценки, включая исследования соотношения и «разумное количество сопоставимых объектов недвижимости, скорректированных соответствующим образом». Практически все апелляции по поводу неравной оценки включают разумное количество сопоставимых объектов, которые соответствующим образом скорректированы. Сравнимые свойства – это схожие свойства.
В первую очередь это связано со сложностью и стоимостью проведения исследования соотношения. Исторически сложилось так, что позиция многих оценочных округов заключалась в том, что владельцу недвижимости необходимо было получить гонорар за оценку каждого сопоставимого объекта недвижимости и сравнить рыночную стоимость, оцененную оценщиком, с оценочной стоимостью. Стоимость получения нескольких оценок сделала этот процесс финансово непрактичным. Собрать разумное количество сравнительных данных, скорректированных соответствующим образом, просто и понятно. Первый шаг — выбрать разумное количество сопоставимых компаний. Обычно на слушаниях по налогу на имущество обычно используется от четырех до пяти сопоставимых объектов, но в некоторых случаях владельцы недвижимости выбирают от десяти до тридцати. В некоторых случаях рассмотрения могут заслуживать только от одного до четырех сопоставимых объектов. Большинство презентаций с неравной оценкой включают от трех до десяти сопоставимых объектов. Количество разумных сопоставимых объектов зависит от местоположения, типа, размера и возраста объекта недвижимости. Например, в северной части округа Харрис будет меньше боулингов пятилетней давности по сравнению с недавно построенными жилыми комплексами.
Выбрав разумное количество сопоставимых объектов, составьте их в виде таблицы, включая такие поля данных, как номер счета, чистая арендуемая площадь, год постройки, почтовый адрес, оценочная стоимость и оценочная стоимость за квадратный фут.
Вам также следует ознакомиться с информацией в пакете законопроекта 201 Палаты представителей оценочного округа о неравной оценке. Во многих случаях анализ неравной оценки в оценочных округах документально подтверждает снижение вашей оценочной стоимости! Если анализ неравной оценки оценочных округов документирует снижение, либо неофициальный оценщик, либо ARB должен внести корректировку в оценочную стоимость за вас. Возможность автоматически уменьшить оценочную стоимость на основе анализа неравной оценки в оценочных округах является одной из причин ежегодного обжалования каждого объекта недвижимости.
Завершение подготовки к слушанию
Изучив информацию оценочного округа о вашей собственности, пакет законопроектов Палаты представителей 201, а также результаты анализа рыночной стоимости и неравной оценки, определите сильные и слабые стороны каждого подхода и решите, какое основание для апелляции обеспечивает наилучшую возможность для существенного снижения стоимости. Хотя апелляции по поводу неравной оценки явно являются законом страны с 2003 года, некоторые оценочные округа и наблюдательные комиссии предпочли игнорировать вариант неравной оценки, предложенный Законодательным собранием Техаса. Несмотря на то, что в настоящее время ведется судебный процесс, который должен решить этот вопрос в течение следующего года, было бы разумно посетить кого-нибудь, кто разбирается в апелляциях по местному налогу на недвижимость, чтобы определить, рассматривают ли окружной оценочный округ и ARB в вашем районе апелляции по поводу неравной оценки.
Установите периметры переговоров
После проверки информации важно установить самый высокий уровень оценочной стоимости, который вы примете на неофициальном слушании, поскольку после того, как вы примете оценочную стоимость, процесс апелляции завершится в течение года, и вы не сможете подавать дальнейшую апелляцию.
Процесс административных слушаний
Процесс административного слушания состоит из двух этапов: неофициальное слушание и слушание оценочной комиссии.
Неофициальное слушание
Для неофициального слушания характерны следующая процедура и правила:
· Встретьтесь с оценщиком, представляющим оценочный округ. Вы должны быть вежливы и подготовлены к этой встрече. Хотя многие владельцы недвижимости разочарованы и недовольны высоким уровнем налогов на недвижимость, оценщик оценочного округа не контролирует налоговые ставки, установленные различными организациями, а также политику в отношении налогов на недвижимость в районе или штате. Оценщик оценочного участка старается выполнять свою работу профессионально и ценит, когда владельцы недвижимости работают с ним на этой основе.
· Предоставьте оценщику информацию о вашей собственности, и он рассмотрит эту информацию, а также информацию, имеющуюся у него.
· Оценщик, скорее всего, предложит довольно быстро рассчитать оценочную стоимость вашей собственности. Вы можете либо принять стоимость, либо продолжить переговоры. В любом случае, в течение десяти-двадцати минут вы должны знать, предложит ли оценщик приемлемую стоимость. Если стоимость приемлема, завершите переговоры, согласившись на стоимость текущего года. Если предложенная стоимость неприемлема, попросите провести слушание ARB.
Слушания Совета по обзору оценки (ARB)
Комиссия по слушаниям ARB состоит из трех беспристрастных граждан, выбранных и оплачиваемых оценочным округом. Возраст большинства членов АРБ колеблется от пятидесяти до восьмидесяти. В системе существует досадная предвзятость, поскольку члены ARB отбираются и получают зарплату от оценочного округа, но большинство членов ARB — разумные люди, которые хотят принимать соответствующие решения.
Как и оценщик оценочного округа, ARB не устанавливает налоговые ставки или налоговую политику. Члены также не несут ответственности за эффективность местного самоуправления. Вряд ли вам поможет ваше дело, если вы пожалуетесь членам АРБ либо на высокий уровень налогов на недвижимость, либо на низкое качество некоторых аспектов местного самоуправления.
ARB ожидает, что вы сделаете презентацию примерно через три-десять минут. Обычно они терпеливо ждут, пока вы сделаете презентацию, и могут задать вопросы после того, как вы закончите. Оценщик из оценочного округа, который может быть, а может и не быть тем же человеком, который присутствовал на неофициальном слушании, будет представлять оценочный округ на слушаниях ARB. Оценщик прокомментирует представленные вами доказательства и часто предоставит другую информацию, имеющуюся в распоряжении оценочного округа. Если вы запросили пакет законопроектов Палаты представителей 201 для вашей собственности, это существенно ограничивает доказательства, которые оценщик оценочного округа может предоставить на слушании. После выступления оценщиков у членов АРБ могут возникнуть вопросы. Затем владельцу недвижимости будет предоставлена последняя возможность опровергнуть доказательства, представленные оценщиком оценочного округа, и быстро обобщить доказательства. Члены АРБ настоятельно предпочитают, чтобы вы на этом этапе не повторяли всю свою презентацию.
Заслушав доказательства, члены АРБ совещаются и принимают решение. Это решение не подлежит обсуждению, и они не будут пересматривать решение, если будут представлены дополнительные доказательства. Когда это решение будет объявлено, слушания фактически завершатся. Через две-четыре недели ARB отправит письмо с кратким изложением своего решения и уведомлением владельца о 45-дневном ограничении с даты получения решения ARB либо запросить обязательный арбитраж, либо подать судебную апелляцию.
Обязательный арбитраж или судебная апелляция
Начиная с сентября 2005 года владельцы недвижимости, оценочная стоимость которой составляет 1 миллион долларов США или менее, могут подать запрос на обязательный арбитраж. Владелец должен подать заявление в оценочный округ не позднее, чем через 45 дней после получения уведомления о решении ARB. Вариант обязательного арбитража интересен тем, что он включает положение о том, что «платит проигравший». Оценочный округ оплачивает гонорар арбитра, если окончательная стоимость ближе к мнению владельца о стоимости, а владелец оплачивает обязательный арбитраж, если окончательное решение ближе к мнению о стоимости оценочного округа. Обязательный арбитраж был принят, чтобы обеспечить альтернативу судебным апелляциям, судебное преследование которых может оказаться дорогостоящим.
Многие владельцы обращаются в суд с просьбой еще больше снизить налоги на недвижимость. В 2005 году O'Connor & Associates подала более 1200 судебных апелляций от имени владельцев недвижимости в штате Техас. Судебные апелляции могут быть дорогостоящими, если владелец собственности и адвокат не понимают процесс и не имеют плана по минимизации затрат на оплату услуг юристов и свидетелей-экспертов. Судебные апелляции обычно оказываются успешными. Однако для успеха требуется сотрудничество со стороны владельца недвижимости, например, предоставление ответов на вопросы, документов и показаний по запросу. Судебное обжалование имеет смысл как вариант минимизации налогов на недвижимость, поскольку оно снижает базовую стоимость. Это важно, поскольку оценочный округ и ARB учитывают базовую стоимость в следующем году при определении стоимости административного слушания.
Заключение
Владельцы недвижимости могут добиться существенного снижения налогов на недвижимость, подавая апелляцию ежегодно. Рассмотрите апелляции как по рыночной стоимости, так и по неравной оценке, и получите информацию о законопроекте Палаты представителей № 201 при подготовке к апелляционному слушанию. Владельцам недвижимости следует рассмотреть возможность подачи апелляции на всех трех уровнях: неофициальное слушание, слушание ARB и судебная апелляция/обязательный арбитраж. Хотя слушания ARB и судебная апелляция/обязательный арбитраж могут быть пугающими процессами, каждый из них прост, если вы понимаете механику.
-
Руководство По Ставкам По Ипотеке На Жилье
19 Oct, 24 -
Основы Владения Бизнес-Кредитной Картой
19 Oct, 24
