Понимание того, как работает опция ARM
Вариант ARM, сокращение от «Ипотека с регулируемой процентной ставкой», представляет собой тип ипотечного кредита, который предлагает заемщикам несколько вариантов оплаты каждый месяц. Хотя на первый взгляд это может показаться сложным, разбор его компонентов может помочь прояснить его работу. Целью этой статьи является предоставление более четкого понимания того, как функционирует опция ARM.
Что такое опция ARM?
Вариант ARM — это ипотечный кредит, который предоставляет заемщикам четыре варианта оплаты на выбор каждый месяц. В отличие от традиционных ипотечных кредитов с фиксированной ставкой, Option ARM никогда не бывает фиксированной; они начинают корректироваться с первого месяца кредита. Эти кредиты приобрели популярность благодаря опции «минимального платежа», которая позволяет заемщикам производить платеж, который не покрывает ни основную сумму, ни полную сумму процентов.
Четыре варианта оплаты
-
15-летний кредит (самый высокий платеж):
Этот вариант оплаты соответствует 15-летнему графику амортизации, что приводит к более высоким ежемесячным платежам по сравнению с другими вариантами. Хотя он колеблется от месяца к месяцу, он начинает корректироваться немедленно, если только это не гибридный вариант ARM. -
30-летний кредит:
Этот вариант оплаты амортизируется в течение 30 лет и обычно составляет около 75% от 15-летнего платежа. Как и 15-летний платеж, он колеблется ежемесячно. Однако люди часто ошибочно принимают 15-летние и 30-летние платежи за фиксированные из-за связи этих условий с традиционными ипотечными кредитами. -
Оплата только по процентам:
Вариант оплаты только по процентам также корректируется ежемесячно. Как следует из названия, этот платеж покрывает только процентную часть кредита. Кредиторы обычно ограничивают доступность этого варианта первыми несколькими годами срока кредита, если заемщики последовательно выбирают его, не выбирая ни одного из амортизируемых платежей. -
Минимальная/отрицательная амортизация:
Этот вариант, называемый «минимальным платежом» из-за его более привлекательного названия, иногда приводит к отрицательной амортизации. В рекламе кредитов под ставку 1% или ипотечных кредитов с низкими ежемесячными платежами часто упоминается этот минимальный платеж. Однако сумма платежа невелика, поскольку она не покрывает даже полную выплату процентов, не говоря уже об основной сумме долга. В некоторых случаях он покрывает менее половины выплаты процентов. Выбирая только вариант минимального платежа, заемщики фактически занимают больше денег у банка и увеличивают свой основной остаток. Кредиторы в конечном итоге исключают эту возможность и переформулируют кредит с более высокой основной суммой.
Расчет каждого платежа
Чтобы проиллюстрировать расчеты платежей, предположим, что круглая сумма кредита составляет 100 000 долларов США. Поскольку выплаты по опциону ARM колеблются в зависимости от индексной ставки, суммы платежей меняются от месяца к месяцу.
Каждый ARM имеет фиксированную маржу, установленную при выдаче кредита. Брокеры могут регулировать маржу, а более высокая маржа означает более высокую компенсацию брокерам. Таким образом, при рассмотрении ARM или опциона ARM важно сравнивать не только начальную ставку, но и маржу.
Чтобы рассчитать процентную ставку для ARM, добавьте маржу к прикрепленному индексу. Например, если мы используем индекс Monthly Treasury Average (MTA) с маржой 4%, а MTA в настоящее время составляет 1,8%, процентная ставка для всех трех из четырех вариантов оплаты составит 5,8% (4% + 1,8%). ).
Используя сумму кредита в размере 100 000 долларов США (без учета налогов, страхования или PMI), расчеты платежей будут следующими:
- 15-летний платеж @ 5,8% = 833 доллара США.
- 30-летний платеж @ 5,8% = 587 долларов США.
- Платеж только по процентам @ 5,8% = 483 доллара США.
- Минимальный платеж @ 1% = 321 доллар США*
Примечание. Минимальный платеж рассчитывается как полностью амортизированный платеж, а не как платеж только по процентам.
Если заемщик выберет вариант минимального платежа, он будет добавлять разницу между минимальным платежом и платежом только по процентам к своей основной сумме. В приведенном выше примере заемщик недоплачивает проценты на 162 доллара США (483 доллара США – 321 доллар США = 162 доллара США).
Заключение
Хотя вариант ARM, возможно, вызвал споры и оказался прибыльным для кредитных специалистов, понимание его механики имеет решающее значение для заемщиков. Предлагая несколько вариантов оплаты, включая минимальный платеж, Option ARM предоставляет заемщикам гибкость, но также и потенциальные риски, такие как отрицательная амортизация. Заемщикам важно тщательно оценить условия и потенциальные последствия, прежде чем выбирать Option ARM в качестве ипотечного продукта.
-
Внутренняя Изоляция Дома
19 Oct, 24 -
Отличные Советы По Покупке Кондиционера
19 Oct, 24 -
Возвращение К Моему Парн?
19 Oct, 24 -
Приверженность Неудачному Брак?
19 Oct, 24 -
Исследование Масштабов Невинного Насмешки
19 Oct, 24 -
Покупка Элитного Дома С Риэлтором
19 Oct, 24 -
Сказки И Дети
19 Oct, 24
