Откуда на самом деле берутся ипотечные деньги? Когда вы получаете ипотечный кредит на сумму 500 тысяч долларов, кто на самом деле выписывает чеки? Большинство людей понятия не имеют. Это исходит от банка? Исходит ли оно от правительства или от какого-то крупного квазиправительственного агентства, такого как Fannie Mae или Freddie Mac? Все это кажется настолько запутанным, а цифры настолько велики, что становятся абстрактными. Но понимание того, откуда берутся деньги, — это первый шаг к пониманию того, как работает ипотечная индустрия.
Вы можете эффективно разделить источники денег на две большие категории. С одной стороны, есть банки, которые перерабатывают деньги, поступившие на личные и корпоративные счета. У всех нас есть банковские счета; текущие счета, сберегательные счета. Все эти деньги принадлежат нам, и банк платит нам за них проценты. Но они, в свою очередь, одалживают те же деньги людям, которые хотят их занять.
Эти банки затем взимают со своих заемщиков более высокие процентные ставки, чем они предлагают своим вкладчикам. Вот как они зарабатывают деньги. Они взимают так называемый «спред» между процентными ставками по займам и процентными ставками по депозитам. Фактически, банки могут даже выдавать в долг больше денег, чем они физически имеют на депозитах, исходя из коэффициентов, регулируемых на федеральном уровне некоторыми правительственными агентствами. Но детали этого механизма выходят за рамки данной статьи. Дело в том, что банки получают деньги с наших депозитов и выдают их в долг своим клиентам-заемщикам.
На процентные ставки, взимаемые этими банками, сильно влияют решения Федеральной резервной системы. Большинству из нас знаком Алан Гринспен, который был председателем ФРС с 1992 года. Его срок полномочий подошел к концу 31 января 2006 года, и теперь его заменяет Бен Бернанке. На момент написания этой записи ФРС повышала процентные ставки 14 раз подряд в течение последних двух лет, чтобы постепенно ужесточить очень мягкую денежно-кредитную политику, которая действует с 2001 года.
ФРС манипулирует процентными ставками, покупая и продавая облигации на рынках облигаций. В трудные для экономики времена ФРС покупает облигации на открытом рынке и платит за эти облигации наличными. Поскольку ФРС продолжает покупать облигации, она наводняет рынок наличными. Весь этот избыток денежных средств делает деньги более доступными для людей, желающих брать взаймы, а процентные ставки естественным образом снижаются, поскольку разные кредиторы конкурируют за ограниченное число заемщиков. Думаю об этом. Если есть излишки наличных денег, процентные ставки по займу этих денег снижаются, поскольку разные кредиторы конкурируют за бизнес. Заемщики, естественно, выбирают самую низкую ставку.
Когда экономика снова начинает расти, доверие потребителей начинает расти, и люди снова начинают тратить деньги. Они покупают автомобили. Они покупают холодильники из нержавеющей стали. Они покупают компьютеры. С ростом спроса компании могут начать взимать больше за свою продукцию. Прибыль начинает расти, и вскоре рабочие начинают просить о повышении заработной платы и увеличении льгот. Это увеличивает затраты компаний и начинается порочный круг инфляции.
Инфляция – сложное явление, но достаточно сказать, что она может отправить экономику в штопор. Итак, чтобы замедлить этот цикл, ФРС может начать продавать облигации на рынке. Покупатели платят за эти облигации наличными, а ФРС немедленно откладывает эти деньги, забирая наличные из экономики. Поскольку на открытом рынке доступно меньше наличных денег, заемщики начинают повышать процентные ставки, что ослабляет безумие кормления и поддерживает экономический рост на устойчивом уровне.
Процентная ставка, на которую напрямую влияет ФРС, называется «ставкой овернайт». Эту ставку банки взимают друг с друга. Вы можете быть знакомы или не знакомы с ночной ставкой, но большинство из нас знакомы с основной ставкой. Эта ставка представляет собой просто ставку овернайт плюс 3. Например, сейчас ставка овернайт составляет 4,5%, поэтому основная ставка равна 7,5%. Каждый раз, когда ФРС вносит изменения, в одно и то же время меняется базовая ставка.
Есть также ряд индексов, на которые влияют изменения в политике ФРС. Некоторые из вас слышали об индексе LIBOR. Если вам интересно, аббревиатура LIBOR означает Лондонскую межбанковскую ставку предложения. Возможно, вы также слышали об индексе MTA. Это означает ежемесячное среднее значение казначейства, а также есть другие, такие как индекс стоимости фондов и так далее. Все эти индексы находятся под сильным влиянием действий ФРС. Как вы можете себе представить, за последние два года все они значительно выросли. В 2003 году основная ставка составляла 4,00%. Сегодня она составляет 7,5%. В 2003 году индексы LIBOR и MTA составляли около 1,00%. Сегодня они составляют 5,3% и 4,7% соответственно.
Основная ставка и все эти различные индексы регулируют процентные ставки по всем кредитным продуктам с плавающей ставкой. Например, кредитная линия под залог собственного капитала представляет собой продукт с плавающей ставкой и обычно привязана к основной ставке. В наши дни также существует множество кредитных продуктов, которые фиксированы на первые несколько лет, но впоследствии становятся переменными. По истечении фиксированного периода они привязываются к одному из индексов, например LIBOR или MTA. Любой, у кого есть продукт с плавающей ставкой, заметил, что его платежи значительно выросли за последние два года.
Мы начали эту дискуссию с того, что существует два основных источника ипотечных денег. Во-первых, это банковские депозиты. Второе исходит от самых разных «инвесторов», которые предоставляют деньги через Уолл-стрит. Но не думайте, что это просто группа супербогатых людей. На самом деле это финансовые менеджеры, которые управляют нашими собственными деньгами. У большинства из нас есть инвестиционные счета, такие как страховые фонды, пенсионные фонды и различные пенсионные фонды. На многих счетах, содержащих все эти средства, в конечном итоге хранятся огромные суммы наличных. Вы можете представить себе Пенсионный фонд General Motors или какой-нибудь другой компании из списка Fortune 500. Подумайте о страховых компаниях, таких как New York Life или State Farm. Эти компании управляют огромными суммами денег; деньги, которые они накопили от всех своих вкладчиков – таких людей, как вы и я.
Этими огромными фондами управляют профессиональные управляющие капиталом. Они всегда стараются максимизировать прибыль от этих денег, поэтому ищут хорошие места для инвестиций. По большей части они вкладывают деньги в три основные области. Они покупают акции; акции различных компаний, которые торгуются на биржах – акции General Electric или Google или Starbucks Coffee. Они также покупают корпоративные и государственные облигации. Это второй вариант. И они покупают так называемые «ценные бумаги, обеспеченные ипотекой». Это третий вариант. Ну это ипотека! Это комплексные ипотечные кредиты, которые каждый день покупаются и продаются на Уолл-стрит.
По сути, эти различные финансовые менеджеры подходят к ипотечному бизнесу и говорят: «Хорошо, вы можете давать взаймы наши деньги, если будете следовать этим рекомендациям». Руководящие принципы, на которые они ссылаются, представляют собой правила андеррайтинга, которым должны следовать ипотечные брокеры, помогая кому-либо подать заявку на получение кредита. Проценты, которые вы платите, становятся доходом от инвестиций для этих управляющих капиталом. Вот откуда большая часть денег. Теперь, в определенных пределах, многие из этих кредитов застрахованы Fannie Mae или Freddie Mac, если они соответствуют их правилам андеррайтинга. Как вы можете себе представить, у большинства инвесторов есть правила, которые очень напоминают стандартные правила андеррайтинга Fannie Mae или Freddie Mac. Рекомендации Fannie Mae и Freddie Mac являются эталоном для всей отрасли.
Сегодня существует так много денег, денег, накопленных беби-бумерами, откладывающими деньги на пенсию в течение последних 25 лет, что многие инвесторы расширили свои рекомендации за пределы стандартных требований Fannie Mae или Freddie Mac. Это происходит посредством конкурентного процесса. Там много денег. Экономист мог бы сказать: «Существует избыток капитала». А что происходит, когда есть избыточный капитал? Что ж, вы можете сделать ставку на два основных результата. Во-первых, вы можете поспорить, что процентные ставки снизятся, поскольку различные инвесторы будут конкурировать за бизнес. Во-вторых, вы начнете видеть все больше и больше инновационных кредитных программ.
Вы все видели это в своей жизни. Вы видели, как в 2003 году процентные ставки падали все ниже и ниже, а дно было сразу за нами. Процентные ставки сейчас снова медленно растут, и вы можете поспорить, что они начнут расти быстрее, когда все бэби-бумеры начнут выходить на пенсию в 2003 году. несколько лет и начните извлекать деньги из этих огромных пулов инвестиционного капитала. Вы также видели поток инновационных кредитных программ. Сначала появились различные ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой, или ARM. Затем появились варианты «Только проценты». Теперь у них есть кредиты с отрицательной амортизацией. Вы знаете такие: кредиты, процентная ставка которых начинается всего с 1%. Процентные ставки никогда не были такими низкими и никогда не будут. Эти кредиты позволяют заемщику производить платежи, которых недостаточно даже для выплаты процентов. Таким образом, остаток кредита на самом деле становится больше каждый месяц. Мы все видели, как эти явления разворачиваются прямо на наших глазах.
На первый взгляд кажется, что все эти ипотечные кредиты исходят от нескольких крупных и известных игроков; такие компании, как Countrywide Mortgage, Wells Fargo, Chase или Bank of America. Да, эти ребята — крупные игроки в ипотечном бизнесе. Но это не значит, что все деньги принадлежат им. Конечно, Wells Fargo и Bank of America занимаются всеми видами регулярной банковской деятельности, но их ипотечные подразделения обычно занимаются оформлением и обслуживанием кредитов. Они упаковывают кредиты и продают их на Уолл-стрит. Во многих случаях вы можете даже не знать об этом, потому что они продолжают «обслуживать» кредиты сами. Это означает, что они обслуживают клиентов, собирают ваши платежи и передают их инвестору, у которого находится фактический кредит, за вычетом, конечно, административного сбора.
Итак, опять же, все это прямой результат избыточного капитала. Вокруг много денег, и все они конкурируют за ваш бизнес; ваша ипотека. Таким образом, все они предлагают разные привилегии, чтобы вы могли их выбрать. Более низкая ставка. Более свободные рекомендации. Гибкие новые кредитные программы. Это все маркетинг, попытка заставить вас занять их деньги, а не чьи-то еще.
Подводя итог, можно сказать, что есть два источника ипотечных денег, и оба источника исходят косвенно от нас с вами. Ваши банковские депозиты перерабатываются и возвращаются в долг обществу. Ваши инвестиционные, страховые и пенсионные фонды также перерабатываются и выдаются обратно в долг. Это все большой круг от наших сбережений до наших долгов. Очевидно, что есть очень богатые люди, у которых огромные сбережения и мало долгов. У других огромные долги и очень мало сбережений. Но в совокупности деньги предоставляет себе взаймы все сообщество, и именно общая сумма сбережений в сообществе определяет процентные ставки внутри него.
Если денег много, процентные ставки низкие. Если денег не хватает, процентные ставки растут. Таким образом, тот факт, что в последние годы мы наслаждаемся стабильным снижением процентных ставок, является признаком того, что экономика здорова и что в наличии много денег. И тот факт, что ставки сейчас медленно растут, является признаком того, что пул инвестиционного капитала медленно сокращается. Поколение бэби-бума, которое скоро выйдет на пенсию, определенно сократит этот денежный пул, и в результате мы можем ожидать, что процентные ставки продолжат расти. Между тем, это по-прежнему прекрасное время для того, чтобы занимать деньги, и мы все должны воспользоваться этим, пока оно длится.
Название: Источник ипотечных денег: понимание механики ипотечного финансирования
Введение
Ипотека играет решающую роль на рынке жилья, позволяя людям приобретать дома, занимая значительную сумму денег. Однако многие люди не знают о фактическом источнике ипотечных средств и о том, как работает ипотечная индустрия. Целью этой статьи является пролить свет на происхождение ипотечных денег и дать понимание механизмов, лежащих в их основе.
Банковские депозиты: основной источник
Одним из основных источников ипотечных денег являются банки. Когда частные лица и предприятия вносят деньги на свои банковские счета, эти средства становятся частью пула доступного капитала банка. Банки используют эти депозиты для предоставления кредитов заемщикам, которые ищут ипотеку или другие виды кредитов.
Банки получают прибыль, взимая с заемщиков более высокие процентные ставки по кредитам, чем проценты, которые они предлагают по депозитам. Эта разница, известная как «спред», позволяет банкам покрывать свои операционные расходы и получать прибыль. Стоит отметить, что банки могут выдавать в долг больше денег, чем они физически имеют на депозите, благодаря регулируемым на федеральном уровне коэффициентам, установленным некоторыми правительственными учреждениями.
Роль Федеральной резервной системы
Решения, принимаемые Федеральной резервной системой, центральной банковской системой США, сильно влияют на процентные ставки, взимаемые банками. Федеральная резервная система, возглавляемая председателем, корректирует процентные ставки, покупая или продавая облигации на открытом рынке.
В трудные экономические периоды Федеральная резервная система покупает облигации, вливая на рынок денежные средства. Этот избыток денежных средств увеличивает доступность денег для заимствований, что приводит к конкуренции среди кредиторов, что приводит к снижению процентных ставок. И наоборот, когда экономика растет, Федеральная резервная система продает облигации, чтобы уменьшить количество наличных денег, обращающихся на рынке. Это действие ограничивает доступность денег, что приводит к повышению процентных ставок и сдерживанию инфляционного давления.
Процентные ставки и индексы
Процентные ставки, на которые повлияли действия Федеральной резервной системы, включают «ставку овернайт» и «основную ставку». Ставка овернайт представляет собой процентную ставку, которую банки взимают друг с друга, а базовая ставка представляет собой ставку овернайт плюс маржа. Другие индексы, на которые влияет политика Федеральной резервной системы, включают LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения) и MTA (Средняя месячная ставка казначейства).
Эти процентные ставки и индексы, в свою очередь, влияют на ставки по кредитным продуктам с переменной процентной ставкой, таким как кредитные линии под залог собственного капитала. Более того, некоторые кредиты изначально имеют фиксированную ставку на определенный период, а затем становятся плавающими, привязанными к таким индексам, как LIBOR или MTA. Изменения этих ставок и индексов влияют на платежи заемщиков и общую конъюнктуру ипотечного рынка.
Инвесторы и ипотечные ценные бумаги
Помимо банковских депозитов, ипотечные средства также поступают от различных инвесторов, которые предоставляют деньги через Уолл-стрит. Эти инвесторы, как правило, являются финансовыми менеджерами, управляющими средствами из таких источников, как страховые компании, пенсионные фонды и пенсионные фонды. Эти фонды аккумулируют значительные суммы денег от вкладчиков, в том числе от частных лиц.
Финансовые менеджеры стремятся максимизировать прибыль от фондов, которыми они управляют, и инвестируют в три основные области: акции (акции, торгуемые на биржах), корпоративные и государственные облигации и ценные бумаги, обеспеченные ипотекой. Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, представляют собой пакеты ипотечных кредитов, которые покупаются и продаются на Уолл-стрит. Финансовые менеджеры доверяют свои средства ипотечным брокерам и кредиторам при условии, что они придерживаются определенных правил андеррайтинга.
Фанни Мэй и Фредди Мак
Многие кредиты застрахованы спонсируемыми государством предприятиями, такими как Fannie Mae и Freddie Mac, при условии, что они соответствуют правилам андеррайтинга. Эти организации устанавливают стандарты, которые часто напоминают стандарты других инвесторов. Руководящие принципы, установленные Fannie Mae и Freddie Mac, служат ориентирами для ипотечной отрасли в целом.
Избыточный капитал и инновации
Наличие избыточного капитала на рынке стимулирует конкуренцию среди инвесторов, что приводит к снижению процентных ставок и инновационным кредитным программам. Избыточный капитал – это избыточные средства, доступные для инвестиций. Поскольку инвесторы конкурируют за заемщиков, они предлагают более низкие ставки, более мягкие правила и вводят новые кредитные программы для привлечения клиентов. Эта конкурентная среда способствовала развитию ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой (ARM), кредитов только под проценты и кредитов с отрицательной амортизацией.
Заключение
Ипотечные фонды возникают из двух основных источников: банковских депозитов и инвесторов, которые управляют средствами различных вкладчиков. Банки повторно используют депонированные деньги для предоставления кредитов, в то время как инвесторы ищут подходящие возможности для инвестирования средств, включая ценные бумаги, обеспеченные ипотекой. Действия Федеральной резервной системы влияют на процентные ставки, а индексы, привязанные к этим ставкам, влияют на кредитные продукты с плавающей ставкой. Понимание источников ипотечных денег дает ценную информацию о функционировании ипотечной индустрии и факторах, влияющих на процентные ставки, в конечном итоге влияющих на заемщиков и рынок жилья в целом.
-
Использование Ипотеки Для Получения Кредита
19 Oct, 24 -
Кредиты По Низким Ставкам
19 Oct, 24 -
Как Улучшить Свой Кредитный Рейтинг
19 Oct, 24 -
Как Торговать Со Стохастиком
19 Oct, 24 -
Как Нам Получить Одноразовую Кредитную Карт?
19 Oct, 24 -
Купить Аннуите?
19 Oct, 24
