Некоторые из наиболее успешных инвесторов в акции когда-либо основывали свои принципы инвестирования на стоимостном инвестировании. Такие инвесторы, как Бенджамин Грэм, Ирвинг Кан и Уоррен Баффет, использовали стоимостное инвестирование для создания огромных империй богатства.
Стоимостное инвестирование было задумано Бенджамином Грэмом и Дэвидом Доддом в их классической книге «Анализ ценных бумаг», написанной в 1934 году. Хотя они говорили об акциях, из стоимостного инвестирования еще можно многому научиться, что можно применить к другим инвестиционные механизмы. В этой статье будут показаны четыре вещи, которым инвесторы в недвижимость могут научиться благодаря стоимостному инвестированию.
1: ***** Инвестирование против спекуляций *****
При стоимостном инвестировании важно проводить различие между инвестором и спекулянтом. В «Анализ безопасности» это определяется так:
«Инвестиционная операция – это такая операция, которая при тщательном анализе обещает сохранность основной суммы и адекватную прибыль. Операции, не отвечающие этим требованиям, являются спекулятивными».
Итак, чтобы что-то стало инвестицией, необходимы 3 вещи:
Вам необходимо провести тщательный анализ.
Вы должны быть достаточно уверены, что не потеряете свои деньги.
Вы должны быть достаточно уверены, что заработаете немного денег.
С точки зрения недвижимости это означает, что просто покупка и продажа недвижимости НЕ делает вас инвестором. Если вы покупаете недвижимость наугад только потому, что сейчас бум и вся недвижимость растет в цене, вы не инвестируете. Вы спекулируете.
В спекуляциях нет ничего плохого, вам просто нужно осознавать, когда вы спекулируете, а не когда инвестируете.
2: ***** Ценность против качества *****
В стоимостном инвестировании на самом деле нет никаких формул или правил. Это скорее теория с некоторыми общими принципами. По этой причине существует множество способов инвестирования в стоимость и разные способы его применения.
Бенджамин Грэм сосредоточился на покупке акций значительно ниже их стоимости, уделяя мало внимания их качеству с точки зрения их долгосрочных перспектив.
Это может быть полезной стратегией для инвестора в недвижимость, особенно когда он только начинает свою деятельность и ему необходимо быстро нарастить капитал.
Уоррен Баффет по-прежнему смотрит на стоимость акций, но уделяет гораздо больше внимания их качеству. Он покупает только те акции, которые, по его мнению, имеют хорошие долгосрочные перспективы и блестящее будущее.
Как правило, это хорошая стратегия для инвесторов в недвижимость, к которой можно перейти позже, когда они пополнят свой портфель. Хорошо выбранная недвижимость в долгосрочной перспективе обеспечит значительно больший прирост капитала, чем плохо выбранная недвижимость, и ее, возможно, стоит покупать, даже если ее можно купить только по рыночной стоимости.
А при инвестициях в коммерческую недвижимость, возможно, стоит получить более низкую доходность от аренды, если это означает, что у вас будет высококачественный арендатор, который будет надежно платить арендную плату. Эту стратегию с большим успехом применил известный новозеландский инвестор в коммерческую недвижимость Боб Джонс.
3: ***** Запас прочности *****
Одним из наиболее важных принципов стоимостного инвестирования является «запас прочности».
Маржа безопасности – это идея гарантировать, что вы инвестируете только в том случае, если ваши расчеты показывают, что можно получить значительную прибыль. Невозможно, чтобы ваш анализ был на 100% точным, поэтому запас прочности дает вам запас, который можно использовать, когда ваши расчеты немного отклоняются от нормы, или вам везет хуже среднего, или возникает любое количество неожиданных проблем.
Таким образом, при оценке стоимости акций вы используете консервативные оценки доходов и т. д., чтобы определить стоимость. Если ваша оценочная стоимость составляет 10 долларов, то вы не будете покупать акции, если они в настоящее время продаются за 9,75 долларов, потому что это слишком рискованно, и если ваши расчеты неверны, вы не будете покупать по выгодной цене. Однако, если цена в настоящее время составляет 6 долларов, вы можете купить его, потому что у вас есть запас прочности в 4 доллара, который можно использовать, если вы неправильно подсчитали.
Тот же принцип применим и к недвижимости.
Предположим, вы рассматриваете сделку и обнаруживаете, что можете купить землю за 100 000 долларов и построить на ней дом с 4 спальнями за 150 000 долларов.
Если новые дома с 4 спальнями в этом районе продаются за 270 000 долларов, стоит ли заключать сделку? Теоретически покупка/строительство обойдется вам всего в 250 000 долларов при продаже за 270 000 долларов, поэтому вы должны получить прибыль в 20 000 долларов.
Но это не большой запас прочности. Что, если затраты на строительство превысят 150 000 долларов? Что, если вы не можете продать его сразу, и вам придется платить за хранение? Что, если в других домах с 4 спальнями в этом районе кухни гораздо лучше, чем вы думали, и их можно продать всего за 245 000 долларов?
Здесь много неизвестных, и поскольку ваш запас прочности настолько мал, если все не пойдет правильно, вы можете быстро оказаться в убытке.
С другой стороны, если дома с 4 спальнями в этом районе продаются за 350 000 долларов, то ваша прогнозируемая прибыль составит 100 000 долларов.
Вы можете позволить себе, чтобы многие вещи пошли не так, и вы все равно можете получить прибыль.
В первом случае, если затраты на строительство вырастут на 50 000 долларов, сделка обойдется вам в 30 000 долларов.
Во втором случае, поскольку у вас гораздо больший запас прочности, если затраты на строительство вырастут на 50 000 долларов, вы все равно получите прибыль в размере 50 000 долларов.
Запас прочности — очень важная концепция для всех инвесторов, и всем инвесторам в недвижимость следует подумать об этом, если они хотят работать в долгосрочной перспективе.
4: ***** Миф о риске и вознаграждении *****
Распространенная мудрость гласит, что для увеличения вознаграждения за инвестирование необходимо увеличить риск. Зачастую это так, но директор «Магазин безопасности» может изменить ситуацию.
Когда используется запас прочности, более высокая награда на самом деле означает меньший риск!
Вы можете видеть это на примере выше. Сделка, по которой прогнозируется прибыль в 20 000 долларов, весьма рискованна, тогда как сделка с прогнозируемой прибылью в 100 000 долларов гораздо безопаснее, поскольку еще многое может пойти не так, прежде чем будет понесен убыток.
Однако это не означает, что высокая награда всегда означает меньший риск. Традиционное мнение о риске и вознаграждении в целом по-прежнему верно. Таким образом, если вы одолжите больше денег для покупки недвижимости, ваш риск и прибыль возрастут. Если вы покупаете недвижимость в маленьком городе, чтобы получить более высокую доходность от аренды, ваш риск и вознаграждение увеличиваются.
Эта теория «риск-вознаграждение» неверна только в том случае, если она напрямую применяется к концепции «предела безопасности». Таким образом, если вы покупаете что-то за 100 000 долларов, которое, как показывает весь ваш анализ, стоит 200 000 долларов, то ваше вознаграждение увеличится, а риск снизится.
Название: Четыре совета по инвестициям в недвижимость, которым вы можете научиться у Уоррена Баффета и других фондовых инвесторов
Введение:
Некоторые из наиболее успешных инвесторов в акции, в том числе Бенджамин Грэм, Ирвинг Кан и Уоррен Баффет, заработали огромные состояния посредством стоимостного инвестирования. Хотя их опыт связан с фондовым рынком, инвесторы в недвижимость могут извлечь ценные уроки из принципов стоимостного инвестирования. В этой статье мы рассмотрим четыре ключевых урока, которые инвесторы в недвижимость могут извлечь из стратегий, используемых этими известными инвесторами.
- Инвестирование против спекуляций:
Стоимостные инвесторы различают инвестирование и спекуляцию. Согласно определению Бенджамина Грэма в «Анализ безопасности», инвестиционная операция — это операция, которая обещает сохранность основной суммы и разумную прибыль благодаря тщательному анализу. С другой стороны, операции, не отвечающие этим требованиям, считаются спекулятивными.
Применительно к недвижимости это означает, что простая покупка и продажа недвижимости без проведения надлежащего анализа делает вас не инвестором, а скорее спекулянтом. Хотя в спекуляциях нет ничего плохого, крайне важно осознавать разницу между этими двумя подходами.
- Ценность против качества:
Стоимостное инвестирование не придерживается строгих формул или правил, а представляет собой скорее теорию с общими принципами. Бенджамин Грэм сосредоточился на покупке акций значительно ниже их внутренней стоимости, не уделяя особого внимания качеству долгосрочных перспектив акций.
Инвесторы в недвижимость могут принять аналогичную стратегию, особенно когда они только начинают свою деятельность и стремятся быстро нарастить капитал. Однако по мере того, как инвесторы развивают свои портфели, целесообразно перейти к подходу Уоррена Баффета, который уделяет больше внимания качеству и долгосрочному потенциалу инвестиций. Выбор высококачественной недвижимости с многообещающим будущим может со временем привести к существенному приросту капитала, даже если она куплена по рыночной стоимости.
В случае коммерческой недвижимости, возможно, имеет смысл согласиться на более низкую доходность от аренды, если это означает наличие качественного арендатора, который надежно платит арендную плату. Эту стратегию успешно применил известный инвестор в коммерческую недвижимость Боб Джонс из Новой Зеландии.
- Запас прочности:
Одним из фундаментальных принципов стоимостного инвестирования является концепция «запаса прочности». Этот принцип подчеркивает важность инвестирования только тогда, когда существует значительный потенциал получения прибыли, учитывая потенциальные просчеты, неудачи или непредвиденные проблемы.
Инвесторы в недвижимость могут применять принцип запаса прочности, проводя консервативные оценки и гарантируя существенный потенциал прибыли. Например, при оценке сделки, учитывая затраты на покупку земли и строительство, очень важно учитывать различные неопределенности. Меньший запас прочности оставляет мало места для непредвиденных расходов или продажных цен ниже ожидаемых, что потенциально может привести к убыткам. И наоборот, больший запас прочности обеспечивает буфер против неблагоприятных обстоятельств, позволяя инвесторам противостоять вызовам и при этом получать прибыль.
- Миф о риске и вознаграждении:
Общепринятое мнение предполагает, что увеличение потенциальной выгоды от инвестирования влечет за собой принятие более высоких рисков. Хотя в целом это верно, принцип запаса прочности может поставить под сомнение это представление.
При использовании подхода с запасом прочности более высокая прогнозируемая награда фактически подразумевает меньший риск. В примере, упомянутом ранее, сделка с прогнозируемой прибылью в 20 000 долларов США является более рискованной, чем сделка с прогнозируемой прибылью в 100 000 долларов США. Больший запас прочности в последней сделке допускает больше потенциальных неудач, прежде чем будут понесены убытки.
Однако важно отметить, что эта концепция специфична для принципа запаса безопасности и не отменяет общую корреляцию риска и вознаграждения. Увеличение заимствований или инвестиций в более рискованные рынки по-прежнему увеличивает общий риск.
Заключение:
Инвесторы в недвижимость могут извлечь ценные уроки из принципов стоимостного инвестирования, используемых Уорреном Баффетом и другими инвесторами в акции. Проводя различие между инвестированием и спекуляцией, понимая баланс между ценностью и качеством, реализуя запас прочности и бросая вызов традиционным отношениям риска и вознаграждения, инвесторы в недвижимость могут повысить свой долгосрочный успех. Применение этих идей может помочь разобраться в сложностях рынка недвижимости и повысить вероятность достижения прибыльных инвестиций.
-
Правда О Кредитах До Зарплат?
19 Oct, 24 -
Офисный Рынок Хьюстона
19 Oct, 24
