Стоит ли платить баллами? Что такое баллы? Эти деньги пойдут прямо в карман кредитного специалиста? Ну, это зависит. В этой статье мы рассмотрим эти вопросы, а также некоторые другие, чтобы понять, какая стратегия имеет наибольший смысл в долгосрочной перспективе. Мы также рассмотрим математические расчеты, чтобы рассчитать, когда точки имеют смысл, а когда нет.
Начнем с определения. Пункт составляет 1% от суммы кредита. Итак, если вы получаете кредит в размере 500 тысяч долларов, один балл равен 5000 долларов. «Стандартная структура затрат на закрытие» будет включать один пункт. Фактически, первая точка называется «происхождением». Выдача — это комиссия за «выдачу» кредита. Таким образом, первый 1% поступает непосредственно Брокеру. И в зависимости от объема вашего кредитного специалиста он или она получит некоторый процент от этих денег.
Оставшаяся часть идет на освещение, офисные помещения, мебель, копировальный аппарат и так далее. Часть этих денег поступает кредитному специалисту, а остальная часть идет на оплату офиса. Это объясняет происхождение. Все, что сверх этого, называется «баллами», а баллы на самом деле представляют собой предоплаченные проценты; деньги, которые идут непосредственно кредитору. И в обмен на эти предоплаченные проценты Кредитор предлагает более низкую процентную ставку, снижая ваш платеж. Мы можем рассчитать безубыточность данного решения. Вы либо платите больше вперед и получаете меньший платеж, либо платите меньше вперед и получаете более высокий платеж.
Прежде чем мы обратимся к математике, нам нужно решить пару вопросов. Во-первых, баллы и их происхождение не облагаются налогом, поэтому они не будут стоить вам так дорого, как может показаться на первый взгляд. Если вы получаете кредит в размере 500 тысяч долларов США (1 балл равен 5000 долларов США) и в зависимости от вашей налоговой ставки этот балл может стоить вам всего 3000 или 3500 долларов США после уплаты налогов. Вы либо платите эти деньги правительству, либо используете их для снижения процентной ставки. При расчете безубыточности всегда используйте стоимость после уплаты налогов.
Во-вторых, один балл покупает разные суммы в зависимости от того, какой кредит вы получаете. Если вы получаете 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой, один пункт снизит вашу процентную ставку примерно на 0,25%. При кредитах с фиксированным сроком на 5 или 7 лет один пункт снизит вашу ставку примерно на 0,375%. Это не точные цифры. Они различаются в зависимости от кредитора и программы. Если вы получаете двухлетний кредит с фиксированной ставкой, один балл снизит вашу ставку на целых 0,50%. Чем короче фиксированный период, тем больше можно будет купить за один балл.
Какова безубыточность при покупке процентной ставки вниз? Что ж, для 30-летней ипотеки с фиксированным сроком безубыточность обычно составляет от 3 до 4 лет. Другими словами, если бы вы продали недвижимость или рефинансировали ипотеку в течение 3 или 4 лет, вы бы заплатили больше денег, понизив ставку. Более низкая процентная ставка приводит к меньшим ежемесячным платежам, но для возврата первоначальных инвестиций потребуется от 36 до 48 месяцев. Если бы вы содержали дом дольше 3 или 4 лет без рефинансирования, вы бы вернули все первоначальные вложения и ежемесячно откладывали бы деньги до тех пор, пока сохраняете ипотеку.
Для 5/1 ARM или 7/1 ARM безубыточность составляет от 18 месяцев до 2 лет. Это гораздо более короткий период времени, потому что в этих кредитных программах за один балл можно купить больше. Для двухлетнего фиксированного контракта безубыточность обычно составляет всего 14 или 15 месяцев. Таким образом, если бы вы сохранили ипотеку в течение первых двух лет, вы бы уже сэкономили деньги, понизив ставку вначале. С математической точки зрения, большинству людей лучше покупать акции по сниженной цене.
Проблема в том, что «очки» звучат не очень хорошо. Похоже, тебя обманывают. Брокеры знают это, поэтому обычно не рассказывают вам правду, потому что боятся, что это сделает их котировки менее конкурентоспособными. Но реальность такова, что они могут помочь вам сэкономить кучу денег, если вы не будете рефинансировать их каждый год или два. И поскольку более низкие процентные ставки остались позади, бум рефинансирования определенно закончился, и люди, которые рефинансируют сейчас, должны планировать сохранение своих ипотечных кредитов как можно дольше. Помните: неважно, что вам говорят, рефинансирование стоит денег, и вы должны стараться делать это как можно меньше.
Индустрия вышла за рамки избегания «точек». На самом деле они также избегают происхождения. Опять же, происхождение — это первый 1%, и большинство людей ошибочно называют его точкой, хотя технически это другое. В любом случае, отрасль уже несколько лет продает кредиты с «нулевой точкой», и большинство людей ухватываются за них, думая, что экономят деньги. Что ж, для первого 1% справедлива та же самая математика, что и для второго или даже третьего. Если вы не платите 1% в качестве стоимости закрытия, будьте уверены, это скрыто в более высокой процентной ставке. Никто не выдает кредиты бесплатно, и большинство банков в любом случае имеют минимальную ставку в 1%, так что вы так или иначе платите за нее.
Причина, по которой это работает, заключается в том, что кредиторы платят кредитным специалистам скидки по кредитам со ставками, превышающими текущую рыночную ставку. Предположим, что определенные обстоятельства, касающиеся кредита, дохода и активов, дают рыночную ставку 6,5%, а кредитный специалист продает кредит по ставке 7%, кредитор выплатит кредитному специалисту скидку по этому кредиту. Если затраты на закрытие не включают в себя выдачу кредита, кредитному специалисту просто нужно поднять процентную ставку достаточно высоко, чтобы получить скидку в размере как минимум 1%. А если они хотят заработать больше 1%, им нужно лишь еще немного поднять ставку.
Это идет еще дальше, когда кредитные специалисты предлагают «бесплатные кредиты». Опять же, рефинансирование стоит денег, и комиссии, связанные с покупкой или рефинансированием, так или иначе выплачиваются, поэтому, если они не включены в расходы на закрытие, они скрыты в более высокой процентной ставке. В сегодняшних условиях кредитования вы можете сделать наценку на кредит настолько высокой, что получите скидку в размере 2 или даже 3% после закрытия кредита. Не ведитесь на «бесплатные кредиты». Это просто маркетинговый трюк.
Существует четыре основные категории затрат на закрытие. Во-первых, вы получаете происхождение и любые баллы, которые вы платите, чтобы снизить ставку. Во-вторых, это комиссия кредитора, включая андеррайтинг и обработку. В-третьих, вы получаете все сторонние сборы, такие как кредитный отчет, оценка, сертификация наводнений, нотариальные и налоговые услуги. Четвертая категория включает сборы за условное депонирование и право собственности, такие как плата за регистрацию, расчет, курьерскую доставку и страхование титула. Для транзакций покупки есть еще одна категория налогов на передачу. В Калифорнии налоги на трансфер варьируются от 1,10 доллара за 1000 долларов до почти 15 долларов за 1000 долларов в некоторых муниципалитетах.
По происхождению и баллам вы можете посчитать самостоятельно. Комиссия составит 1% от остатка кредита. Если у вас есть первая и вторая ипотека, она составит 1% от общей суммы ипотеки. Если вы решили снизить цену за дополнительные баллы, просто добавьте дополнительно 1% за каждый балл, который вы решили купить. Если у вас есть два кредита, баллы, вероятно, применимы только к первому кредиту. Вы также можете снизить ставку по второй ипотеке, но это встречается реже.
Вторая категория — комиссии кредиторов. Эти сборы широко варьируются. Некоторые кредиторы взимают комиссию за андеррайтинг всего в 350 долларов. Другие достигают 1300 долларов или даже выше. Кроме того, если у вас есть вторая ипотека, может взиматься вторая плата за андеррайтинг, и я видел, что она достигала 600 долларов. Еще одна плата, которую вы увидите, — это обработка. Это еще одна комиссия кредитора, и я видел, что она варьируется от 250 до 1000 долларов.
Вот мое мнение о комиссиях кредиторов. Если они берут высокую плату за андеррайтинг, они, вероятно, используют этот доход для субсидирования конкурентоспособных ставок. Это просто другая стратегия. Это не значит, что некоторые кредиторы получают огромную прибыль, а другие ничего не зарабатывают. Кредитное сообщество стало чрезвычайно конкурентным, и отдельные компании будут пытаться получить свои доходы из разных мест. В конце концов, эти сборы будут полностью раскрыты в годовой процентной ставке, и это всегда лучший способ определить конкурентоспособность вашего предложения.
Что касается обработки, то все, что превышает 500 долларов, — это плагиат. У всех кредитных специалистов есть процессоры. Это реальные люди, которые оформляют реальные кредиты и выполняют все условия, требуемые Кредитором. Это утомительная работа, и этим людям нужно как-то платить. У меня нет проблем с комиссией за обработку, достигающей 500 долларов. Лично я беру за обработку 395 долларов. Но плата за обработку в размере 1000 долларов — это полный грабеж, и я бы резко отреагировал на попытку взимать с меня такую большую плату.
Следующими являются сборы третьих лиц. В Калифорнии вы можете рассчитывать заплатить от 350 до 500 долларов за оценку в зависимости от того, какой формат требует кредитор. Вы можете рассчитывать на 15 или 25 долларов за свой кредитный отчет, от 25 до 75 долларов за налоговую службу, от 10 до 20 долларов за свидетельство о наводнении и от 60 до 200 долларов за нотариуса. Почему такая большая разница для нотариуса? Потому что вы можете вызвать мобильного нотариуса к вам домой для подписания. Это намного удобнее, но это будет стоить вам обычно 150 долларов за одну ипотеку и 200 долларов за первую и вторую комбинацию. Я должен знать. У меня была служба подписания до того, как я начал выдавать кредиты. Если вы подписываете контракт в титульной компании, нотариальный сбор обычно составляет 60 долларов США.
Четвертая категория включает в себя расходы на условное депонирование и право собственности. Комиссия за условное депонирование будет варьироваться от 250 до 900 долларов США, в зависимости от размера транзакции. Ожидайте от 100 до 160 долларов за запись и от 35 до 100 долларов за курьерские услуги, в зависимости от того, сколько раз документы придется доставлять с курьером. Страхование титула часто является вторым по величине сбором в заключительном отчете после оформления. Титульное страхование может обойтись вам от 500 до 3000 долларов и более, в зависимости от стоимости имущества.
Все эти сборы представляют собой так называемые «единовременные» затраты на закрытие. Это означает, что все они являются единовременными платежами. Есть еще одна категория комиссий, называемая предоплаченными статьями или «периодическими» заключительными расходами. Это счета, которые вам в любом случае пришлось бы оплатить в какой-то момент. Но из-за транзакции некоторые из этих счетов собираются раньше времени. Обычно они включают предоплаченные проценты, налоги на недвижимость, страхование от рисков и, в некоторых случаях, взносы ТСЖ.
Основное различие с предоплаченными товарами заключается в том, есть ли у вас конфискованный счет. Конфискованный счет позволяет собирать налоги на недвижимость и страховку от рисков одновременно с выплатой по ипотеке. Очевидным преимуществом является то, что в течение года у вас не возникает неожиданных счетов, а в ежемесячный платеж за жилье входит все. Но недостатком является то, что вам придется отложить некоторую сумму денег на резервный счет на момент закрытия транзакции. Это означает, что вам придется внести больше денег при закрытии, создавая иллюзию более высоких затрат на закрытие. На самом деле, это ваши собственные деньги, и в конечном итоге вы вернете их, но стоит обсудить это с вашим кредитным специалистом, прежде чем приступить к подписанию.
В целом, если вы решите не иметь конфискованного счета, вы можете рассчитывать на затраты на закрытие и предоплаченные товары в размере от 2% до 2,5%. Если вы решите включить конфискованную учетную запись, вы можете рассчитывать на сумму от 2,5% до 3% от общих затрат на закрытие и предоплаченных статей. Конечно, это обобщения, но они дают вам довольно хорошее представление о том, чего ожидать.
Баллы и заключительные затраты
Стоит ли платить баллами? Что такое баллы? Эти деньги пойдут прямо в карман кредитного специалиста? Ну, это зависит. В этой статье мы рассмотрим эти вопросы и углубимся в тему пунктов и затрат на закрытие, чтобы определить, какая стратегия имеет наибольший смысл в долгосрочной перспективе. Мы также рассмотрим математические методы расчета того, когда точки имеют смысл, а когда нет.
Начнем с определения точек. В ипотечной индустрии балл представляет собой 1% от остатка кредита. Например, если вы получаете кредит в размере 500 000 долларов США, один балл составит 5000 долларов США. «Стандартная структура затрат закрытия» обычно включает одну точку, которая называется «происхождение». Инициирование — это комиссия, взимаемая за инициирование или выдачу кредита, и этот первый 1% от суммы кредита поступает непосредственно Брокеру. В зависимости от объема кредитного специалиста он получит процент от этой комиссии за выдачу кредита.
Оставшаяся часть заключительных расходов покрывает различные расходы, такие как офисные помещения, коммунальные услуги, мебель и оборудование. Часть этой суммы поступает кредитному специалисту, а остальная часть направляется на покрытие операционных расходов офиса. Это объясняет концепцию происхождения. Все, что выходит за пределы комиссии за выдачу кредита, называется «баллами», а баллы представляют собой предоплаченные проценты, которые передаются непосредственно Кредитору. В обмен на эти предоплаченные проценты Кредитор предоставляет более низкую процентную ставку, что в конечном итоге снижает ежемесячный платеж заемщика. Чтобы определить точку безубыточности для этого решения, мы должны сравнить первоначальные затраты с последующей экономией на ежемесячных платежах.
Прежде чем мы углубимся в математические расчеты, необходимо обратить внимание на несколько важных факторов. Во-первых, как баллы, так и комиссия за выдачу кредита не подлежат налогообложению, а это означает, что они не обходятся заемщикам так дорого, как может показаться на первый взгляд. Например, если у вас есть кредит в размере 500 000 долларов США и один балл составляет 5000 долларов США, в зависимости от вашей налоговой ставки стоимость этого балла после уплаты налогов может составлять всего 3000 или 3500 долларов США. По сути, вы либо платите эти деньги правительству, либо используете их для снижения процентной ставки. При расчете точки безубыточности крайне важно учитывать затраты после уплаты налогов.
Во-вторых, сумма снижения процентной ставки, которую покупает один пункт, варьируется в зависимости от типа кредита. Для 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой один пункт обычно снижает процентную ставку примерно на 0,25%. Однако для кредитов с фиксированным сроком в 5 или 7 лет один пункт может снизить ставку примерно на 0,375%. Эти цифры не являются точными и могут варьироваться в зависимости от кредиторов и кредитных программ. В случае двухлетнего кредита с фиксированной ставкой один пункт потенциально может снизить ставку на целых 0,50%. Как правило, чем короче фиксированный период, тем значительнее снижение, достигаемое на один пункт.
Теперь давайте рассмотрим точку безубыточности для покупки процентной ставки. Для 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой период безубыточности обычно составляет от 3 до 4 лет. Другими словами, если бы вы продали недвижимость или рефинансировали ипотеку в течение 3 или 4 лет, платить больше денег вперед, чтобы снизить ставку, было бы нерентабельно. Хотя более низкая процентная ставка приводит к уменьшению ежемесячных платежей, для окупаемости первоначальных инвестиций потребуется примерно от 36 до 48 месяцев. Однако, если вы намерены хранить дом более 3 или 4 лет без рефинансирования, вы в конечном итоге возместите первоначальные затраты и получите выгоду от более низких ежемесячных платежей.
В заключение отметим, что решение о выплате баллов и затратах на закрытие зависит от различных факторов, в том числе финансового положения заемщика, продолжительности времени, в течение которого он планирует оставаться в собственности, и конкретных условий кредита. Принимая во внимание стоимость после уплаты налогов, потенциальное снижение процентной ставки и период безубыточности, заемщики могут принять обоснованное решение о том, выгодно ли платить баллами в долгосрочной перспективе. Крайне важно проконсультироваться со знающим кредитным специалистом или финансовым консультантом, который может предоставить персональные рекомендации с учетом ваших индивидуальных обстоятельств.
-
Торговля Иностранной Валютой
19 Oct, 24 -
Разница Между Оценками И Оценками
19 Oct, 24 -
Секреты, Которые Обеспечивают Прибыл?
19 Oct, 24 -
Кредитные Карты Упростят Вам Задач?
19 Oct, 24 -
Что Скажет «Жизнь»
19 Oct, 24
